旅游基金投资景区项目选择

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  • 发布时间:2016-08-16
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一、旅游景区投资发展形势

2016年“大众旅游时代”首次被写入《政府工作报告》,预示着旅游产业作为拉动内需的重要基础找到了新的发展方向:“落实带薪休假制度,加强旅游交通、景区景点、自驾车营地等设施建设,规范旅游市场秩序”。在服务业领跑三大产业,并且已占GDP半壁江山的背景下,旅游业成为各地发力的重点,旅游景区、项目、产品等成为投资热点。根据国家旅游局数据显示,仅2016年的上半年,全国在建旅游项目9944个,实际完成投资4211.5亿元,较去年同期增长约30.5%。其中,旅游大项目投资增长迅速,100亿元以上的项目206个,实际完成投资794.6亿元,比去年同期增长34.4%。同时,民间资本持续活跃,今年1月至6月民营企业实际完成旅游投资2412.8亿元,同比增长27.1%,增幅比去年提高一倍。然而旅游投资快速扩张的背后,存在着项目建设滥竽充数、 “山寨化”和同质化的隐患。


以主题乐园的建设开发为例,作为亚洲市场扩张主题公园最快的地区,中国近10年来涌现的本土主题公园中,已倒闭的约占80%,给国内旅游业造成经济损失高达3000亿元。中国社科院旅游研究中心研究员魏小安曾坦言:“目前国内主题公园投资在5000万元以上的有300家左右,其中有一定品牌知名度、有良好经营业绩的主题公园占比约10%,有约70%的主题公园亏损,有约20%持平。” 这些倒闭或艰难维持的本土主题乐园只是众多失败项目的缩影,旅游投资体量大、资金回笼慢的特点决定了投资者在选择旅游景区或项目时要愈加慎重。目前有关景区或项目的筛选标准多是定性因素,评估者或投资人的主观态度左右着最终的投资结果。本文将结合一些理论基础对旅游基金投资景区项目的选择,提供行之有效的依据和具有操作性的评估方法。


二、旅游基金投资景区项目选择

旅游资源是资源保护型旅游景区发展的前提和基础。然而在旅游大众化的今天,休闲度假的需求已经逐渐取代传统的观光旅游,成为旅游行业转型发展的新方向。除此之外,我国优质的观光资源已经被各地方投资开发完毕,一流的观光资源在20世纪80年代已经进入市场,并且迅速形成中国最具代表性的产品,90年代二流的观光资源也进入市场。进入休闲度假旅游时代,资源的概念应该是更加广义的,而不仅仅局限于观光旅游资源。因此,当前旅游景区项目的投资选择也不应把资源当作最为主要的评估因素。景区或项目地的市场环境应是旅游基金选择最重要的因素,丰富的客源是资金回笼的保障,也是决定旅游基金投资成败的关键。景区或项目资产状况、负债情况以及过往的经营数据也是投资者在选择时需要参考的因素。资产状况不清晰、负债率高、运营成本高以及过分依赖门票的景区项目负担重,对资金投入要求大且景区未来收入情况不明朗,在选择时应当慎重考虑。景区或项目所在地的宏观政策环境也是投资者在选择项目时需要考虑的重点因素,无论是当地政府、社区群众还是景区所有者和经营者,他们的配合和支持程度极大地影响着投资基金的介入以及介入之后景区的经营管理、营收状况。综上所述,旅游基金选择景区项目时需要考虑的因素分为四类:旅游资源、市场环境、经济指标以及政策环境,下文将对这四类因素逐一进行具体介绍。


1、旅游资源

资源保护型景区首先应考虑的是资源的品质,最具有投资吸引力的是拥有世界水平的一流资源,目前已经所剩无几,投资者如遇到此类资源应予以重点关注。其次是达到国家级水平的旅游资源,也基本被所在地开发完毕,因而所剩其余具备省级水平的资源将是投资者可选择考虑的主体。除此之外,无论资源品质达到何种水平,都应具有较优质的、可供旅游开发利用的自然或人文资源,有较高的观赏游憩价值、历史价值、文化价值或科学价值。在这其中,具有较高承载力和一定独特性的资源也是评价资源品质的加分项。同时,资源需要保证实体完整,保持原来形态与结构,已经开发的景区资源要在不影响可持续发展的前提下进行,要保证资源形态没有明显的自然破坏和人为开发性破坏现象。现有资源如已开发,毫无疑问,国家AAAA级景区或国家级旅游度假区以上的景区项目为最优先选择的。


2、市场环境

景区项目所在地的市场环境应是旅游基金注入时最优先且重点考虑的因素。首先需要确定的是项目地的市场距离,即项目地与周边较大城市或城市群的直线距离。市场距离越近,说明景区项目对潜在客源的吸引力就会越强。项目所在市级城市或其主要客源城市的经济状况、人口状况以及旅游发展现状也是市场环境的重要反映。经济状况可以根据项目所在市级城市或其主要客源城市上一年度的GDP、第三产业占比来体现,城市常住人口数量以及年人均可支配收入可以反映出潜在客源市场的规模和购买力。所在市级城市或主要客源城市过去三年年均接待游客人次以及年均接待游客增长率,可以帮助投资者了解景区项目客源市场的发展状况和增长趋势。所在市级城市或主要客源城市年过夜游客的人/天数指标中,可以反映出客源市场的结构、未来市场潜力以及市场拓展方向。


3、经济指标

经济指标将主要参考景区项目的负债率、运营成本占比以及收入结构对其资产状况、财务状况的清晰程度进行评估。负债率反映了景区项目的财务负担状况,从投资者的角度讲,负债率较高的景区项目资产负担过重,投资风险大。运营成本占比以及门票收入占比将反映出景区项目的运营状况、成本及收入是否合理,景区项目收入是否过分依赖门票等。门票收入占比高的景区意味着后期基金更多需要投入到盈利点项目的开发建设中,景区收入结构的调整需要更多努力。


4、政策环境

投资者在考虑对一个或若干个景区项目进行投资时,需要了解项目所在地的政府、当地居民、社区以及景区所有者、经营者对待旅游发展的态度和信心,政府和居民较高的配合度将有效地为投资者的介入减少障碍,降低壁垒,保证后期景区项目经营管理的顺利进行。同时,项目周边用地以及治安状况也是影响景区项目发展的重要因素,旅游基金在介入前亦需要衡量。


三、旅游基金投资景区项目评定依据

大地风景景区管理公司通过专家团队在景区管理行业的多年经验,与多家上市公司达成战略合作,在理论研究的基础上,结合实战经验探索得出一套针对旅游基金项目选择的打分体系,包含上述四大类因素,其中市场环境(50分)所占分值最多,其次是旅游资源(20分),最后是经济指标(15分)和政策环境(15分),具有参考意义的子项目也根据其重要性分别予以对应的分值(见下表1)。此评分表已成功应用于国内某知名旅游投资集团项目的评估,分别位于黑龙江、四川、山东、辽宁、江西等多个省份,并最终对其中若干项目实现投资。此表共包含25个打分项,满分为100分,得分在60分以上的为可投资项目,85分以上的为优秀景区项目。在项目选择的实践中,更重要的是组合,涉及到资源、市场、经济状况、政策环境四类条件的互补和组合。单项表现突出不如综合表现良好,各方面没有明显短板的景区项目更容易受到旅游基金选择的青睐。 


1 旅游基金景区选择评定主项目一览表

序号

评定项目

分值

1

旅游资源

20

1.1

资源品质

4

1.2

资源具有一定独特性

4

1.3

资源实体完整,保持原来形态与结构

4

1.4

自然与文化资源无明显自然破坏和人为开发性破坏现象

4

1.5

现有资源开发基础

4

2

市场环境

50

2.1

项目地与较大城市或城市群的直线距离

5

2.2

所在市级城市或主要客源城市上一年度GDP

5

2.3

所在市级城市或主要客源城市上一年度第三产业占比

5

2.4

所在市级城市或主要客源城市上一年度常住人口

5

2.5

所在市级城市或主要客源城市上一年度年人均可支配收入(人民币)

5

2.6

所在省居民年均出游率

4

2.7

所在市级城市或主要客源城市过去三年年均接待游客人次

5

2.8

所在市级城市或主要客源城市过去三年年均接待游客增长率

4

2.9

所在市级城市或主要客源城市年过夜游客的人天数指标与年游客总人数的比例

4

2.10

所在市级城市或主要客源城市的过夜游客中,省外游客人数的比例

4

2.11

项目具有一定的市场吸引力和知名度

4

3

经济指标

15

3.1

资产状况清晰

3

3.2

负债率

4

3.3

运营成本占比

4

3.4

门票收入作为一般性参考指标,占总收入的比重

4

4

政策环境

15

4.1

当地政府在办事效率、合作态度、服务质量、合作保障方面的支持和配合度

3

4.2

当地居民、社区的支持和配合度,是否与社区居民建立畅通的沟通渠道

3

4.3

旅游发展是否得到景区所有者、经营者的支持和配合

3

4.4

周边用地功能对景区有无负面影响

3

4.5

周边治安状况

3


      来源:北京大地风景景区管理有限公司

      作者:徐文晴