盛永利:旅游地产 融合与洗牌

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  • 发布时间:2014-01-13
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        我集团合伙人盛永利就“旅游地产:融合与洗牌”一题接受中国房地产报采访。盛总从2013年旅游地产发展的三个关键词:政策引导、转型、产品的细分化;以及在进入休闲旅游度假时代的过程中,以门票经济为主的观光旅游形态出路;预测2014 年,文化旅游地产会呈现怎样的发展格局和趋势三大主题发表观点。


盛永利


        以下是报道的详细内容:
        在过去的 2013 年,千亿级旅游地产项目纷纷涌现,甚至连互联网力量也进入传统旅游行业。同时,早期的旅游地产项目开始寻求转型升级,主题公园、影视地产甚至面临生死劫,各类旅游地产的出路在哪里?2014 年旅游地产又会呈现什么新趋势?中国房地产报邀请行业专家一起把脉。
        【2013 年关键词】
        中国房地产报:如果用几个关键词概括 2013 年旅游地产的发展情况,你认为是什么?
        魏小安:关键词是“土豪”疯起和多元化。除了大开发商重金砸向旅游地产以外,很多旅游网站也纷纷切入传统旅游,改变了传统旅游的发展格局。
        金准:关键词是大投入、新模式、新风险、两重天。首先是大投入,2013 年旅游地产领域的投资延续了前两年高涨的势头,不少千亿级的巨无霸项目出现,旅游地产投资成为整个中国近年来投资的热点。其次是新模式,旅游和地产的联姻,迅速催生出新的模式。在此模式中,投资商需要既懂旅游又懂地产,但是拥有这种基因的公司并不多,所以往往是大地产商进入,做 70 分的旅游加 80 分的地产,形成 85 分的产品。在新的竞争环境下,模式还会进一步演化,未来会有 90 分的新模式出现。再次是新风险,大量投资的涌入,形成大批过于雷同或低水准的产品,由此也累积了很大的泡沫风险,将在未来几年迎来一轮大规模的优胜劣汰。最后是两重天,公司、项目形成很大的差距,有的供不应求,有的一房难卖,冰火两重天,是这一轮旅游淘金热的突出特点。
        盛永利:第一个关键词是政策引导。今年旅游地产的大趋势都是政策导向型的,比如贵州和云南政府鼓励大面积开发旅游地产,对资本市场、投资市场、土地市场都放开了。第二个是转型。旅游地产从只强调地产、不强调旅游,到既强调地产、又强调旅游,再到现在地产相对好做、旅游不好做。第三个是产品的细分化。宋城就是靠演艺,万达靠影视和商业,华侨城靠主题公园,企业能否在新一轮政策下找到细分领域的独特优势将决定这一领域未来的格局。
        【细分行业出路】
        中国房地产报:在进入休闲旅游度假时代的过程中,以门票经济为主的观光旅游形态出路在哪里?
        魏小安:每一个景点每年都会有新的人去游览,传统的观光旅游不会消失;同时可能会出现部分传统景点融入旅游度假项目开发的成分,这也是未来的一个重要趋势。
        金准:门票经济仍然会延续很长一段时间,围绕门票收益,也会产生很多新的模式。但现有的大投资很难仅仅通过门票收回,新的投资进入会拉高整个行业的平均投资回报率,门票经济为主的景区,会通过市场力量重组。旅游地产模式下,景区最大的价值来源于人而不是门票,特别是互联网思维的进入,会催生出越来越多免费的景区运营模式。
中国房地产报:很多滨水旅游地产在初期并没有长远考虑而导致出现了空城的情况,现在很多地方也在补救,比如山东省提出利用互联网盘活存量,这类形态的旅游地产的科学模式是什么?
        金准:旅游地产的本质是旅游价值,互联网营销对于短期促进销售会有一定的作用,但不提升旅游地产本身的价值,不会带来长期有效发展。休闲度假类的旅游地产,需要在做好休闲的前提下开发地产,简单地打造一些60 分的产品,难以形成长期的竞争力。
        盛永利:中国最初的旅游地产都是资源出售型,尤其是滨海一带,这个阶段就是“挂羊头卖狗肉”,利用资源卖房地产。后来,在一流资源逐渐匮乏的情况下,开发商开始求变。但遗憾的是,现在云南、贵州等地区的旅游地产开发并没有吸取之前滨海开发的教训,很多开发商都是利益驱动型,地方政府也是机会主义,这种情况在杭州等发达的旅游地区就不存在,它们都是自上而下的统一规划招商。
        中国房地产报:现在来看,主题公园是各种旅游形态中较难做成功的一种,未来我国在这一领域将逐渐落寞,还是会出现好的模式?
        金准:主题公园这个领域将长期发展,但具体的主题公园产品会不断新老交替,优胜劣汰。互联网、新媒体、机器人、基因技术、人工智能等前沿技术领域的突破,将逐步被主题公园界所吸收,新的创新将层出不穷,但同时陈旧的主题公园和主题公园品牌将迅速被市场抛弃。
        盛永利:主题公园确实越来越难做了,之前“主题公园 + 地产”的模式能够存活是因为三个原因:一是以前大部分中国人没有出过国,使得一个主题公园通过区域性消费就能支撑;二是地方的政策支持力度很大;第三,通过房地产就能盈利,主题公园可以维系生存。现在这三个优点都变成缺点了,第一,大家出国变多,去了迪士尼就不想再去方特了;第二,“见多识广”的地方政府也不会再轻易给出优惠政策;第三,不管是欢乐谷还是方特都面临更新换代,是继续做还是不了了之,这是一个抉择。随着迪士尼、环球影城进入中国,所有的产品都在国际平台竞争了。我觉得,像华润五彩城里面的snoopy 小型主题设施,以及像“愤怒的小鸟”这样线上线下结合的主题公园,通过出卖品牌来做传统创意产业是一个很好的模式。
        【把脉 2014 年】
        中国房地产报:2014 年,文化旅游地产会呈现怎样的发展格局和趋势?
        魏小安:会继续有“土豪”疯狂进入和复制项目,同时,新型城镇化的背景下,会有一大批旅游小城镇出现,但是一窝蜂的进入也会为未来埋下风险,多年后肯定会死掉一批。
        金准:2014 年文化旅游地产会受国家改革大局的影响,土地、金融、城镇化等关键领域的改革决定了 2014 年的发展大势。

        盛永利:2014 年会出现这样四个趋势:首先,政策会对文化旅游地产有利好,尤其对三四线城市,甚至更偏远的地区;其次,行业将逐渐洗牌,是否能在新一轮政策指导下找到自己的优势模式将决定企业能否继续存活;第三,开发主体会变得多元化;第四,做旅游地产的企业也需要“触电”,要与电商合作,现在万达、苏宁都在做,这样线上线下的融合是未来商业旅游地产的趋势。


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