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旅游规划设计

旅游特色小镇发展模式

发布时间:2017-07-10 打印 字号:TT

具体到旅游特色小镇的发展类型,更多的和旅游产业自身的发展规律相关联,根据目前旅游特色小镇的发展现状来看,可大致分为四种,即景区即小镇型、景区依托型、旅游地产型和泛旅游产业的“旅游+”型特色小镇。


一、旅游特色小镇的发展模式分析

(一)景区即小镇型

【发展特征】景区即小镇,也就是把景区本身作为旅游特色小镇来打造,景区不仅要实现旅游核心吸引物的塑造与更新,还把旅游小镇的更多元素与业态吸收进来,作为核心吸引物的接待功能补充,或者其住宿、购物、美食等业态本身就是作为吸引旅游者前来休闲度假的吸引物之一,如莫干山的洋家乐住宿、袁家村的特色美食。

【项目选址】由于景区即小镇型特色小镇,其核心吸引物本身就在小镇内或者小镇本身就是核心吸引物,所以景区型旅游特色小镇的选址更多的依托于旅游资源的禀赋,资源等级高,发展成为景区即小镇型的特色小镇的可能性就大。

【运营模式】景区型特色小镇的运营,由于景区和小镇是融为一体的,所以通常是一家开发主体来运营。如乌镇,古北水镇都是由乌镇旅游股份有限公司来开发运营的。灵山·拈花湾是由灵山集团负责建设与运营。

【典型案例】莫干山、袁家村、乌镇,古北水镇


(二)景区依托型

【发展特征】在知名景区周边选址建设特色小镇,依托景区的客流量和知名度来发展小镇,所依托的景区年游客量通常在百万以上。这类小镇不同于景区即小镇型的特色小镇,将旅游接待的相关业态引入到景区里面,而是将这部分业态放到景区旁边的小镇里,这不是景区开发者的意图,而是开发小镇的主体所要考虑的,当然景区内也可以有吃、住、购、娱等产业业态,但是碍于容量限制等因素,其提供的旅游接待设施未必能满足于所有游客的需求。并且景区的接待设施与小镇的接待设施在也可以形成某种程度上的生态平衡,最大程度的延长游客的停留时间,产生更大的旅游收益。

【项目选址】景区依托型特色小镇同样对于旅游资源有较高要求,只不过不是小镇本身所在地的旅游资源,而是所依托景区的知名度和客流量,而对于围绕景区周边的小镇选址则没有太高要求,山好水好固然不错,没有太好的自然条件也可用过后期的创意设计等来弥补。

【运营模式】景区和小镇常属于不同的两个开发主体,并且通常景区的建设与运营要早于小镇。小镇可以是地产项目,如古北水镇旁边的龙湖长城源著,也可以是一个旅游类的项目,如黄山脚下的西递宏村,还可以依托的是一个建制镇,如北京十渡镇。

【典型案例】长白山万达小镇、东黄山光明知青小镇、北京十渡镇


(三)旅游地产型

【发展特征】旅游地产型是“旅游+地产”两个产业的融合发展,在旅游地产的配置中,地产与旅游产品的配比通常是73。旅游地产型小镇的开发时序通常是在地块中首先建设旅游核心吸引物,即旅游产品,形成引爆点,积累一定量的人气,使得生地变熟地,从而带动度假地产的购买量。

【项目选址】这一类型的旅游小镇对资源的依赖性不大,但受地产模式影响比较大,因此旅游地产型特色小镇更多的遵从地产发展规律,将客源市场、购买力等因素作为选址核心要素,选取生态环境较好的地块来开发,具体可以是在大城市周边、景区附近、生态环境较好的地方。

【运营模式】主要是房地产公司作为开发主体来投资建设运营。如今年来主攻旅游度假地产的万达。

【典型案例】乌镇雅园、桃李春风、春风长乐、良渚文化村。


(四)“旅游+”型

【发展特征】“旅游+”型特色小镇同样属于泛旅游产业范畴,可以是旅游与农业、工业、互联网、文化创意、商贸、物流等的融合。小镇更多的依托现有建制镇的发展而发展,主要遵循地方特色产业发展规律,在地方农业、特色工业等发展到一定基础上,与旅游产业进行有机融合,延伸出休闲度假产品,从而发展成为“旅游+”型特色小镇。

【项目选址】“旅游+”型特色小镇的选址没有太多的主动性,通常依据建制镇自身产业的发展,以及与旅游的融合情况而定。

【运营模式】主要以集体经济或政府部门为主导,很多是一开始属于自发行为,在发展到一定阶段后,由集体或政府部门加以引导形成规模化发展,进而引入社会资本做强做大。

【典型案例】馆陶黄瓜小镇、诸暨大唐袜艺小镇。


二、PPP模式在特色小镇建设上的应用

在政府关于特色小镇的一系列措施里,已明确了政府引导、企业主体、市场化运作的创建模式,在融资创新方面,提出了采用政府和社会资本合作(PPP)、政府购买服务、机制评审等模式,以推动项目落地。特色小镇PPP模式,是以特色小镇项目为合作载体,让实力较强的企业参与到项目建设中,政府主要负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务,并通过市场化方式,引进社会资本投资建设,许诺投资方在一定时间段内拥有经营权,到期后再归还政府,从而实现政府建设特色小镇的目的,与此同时为社会资本带来一定的投资回报率。


(一)PPP的概念

民间参与公共基础设施建设和公共事物管理的模式统称为公私(民)伙伴关系(Public-Private Partnership)。




(二)特色小镇PPP模式的主要特征:


 

图:特色小镇PPP模式下的主要特征表现


特色小镇的风险分配一般为最适宜一方承担风险:



(三)特色小镇PPP模式操作的全流程:

特色小镇建设PPP模式的交易架构重点是社会资本就特色小镇项目成立项目公司,由项目公司负责对项目进行融资,这其中包括融资金额和目标、融资结构、确定项目资金的结构,并签署相关协议.



(四)特色小镇PPP模式的优势

通过政府与企业联合打造的第三方平台对特色小镇进行一体化的运营管理,有利于项目的落地执行,主要体现在以下几个方面:


1)项目的整体定位与发展更符合市场需求,且执行性更强。

项目定位、发展方向的确定是几乎所有项目成功的关键,特色小镇作为一个覆盖一定区域的大项目,它的战略定位和发展方向的确定更需要进行科学的论证,并且得到强有力的执行,才能真正实现落地。

PPP项目正好可以通过一体化的运营平台,在定位、建设、运营等方面实现统一操作,统一运营,例如乌镇、古北水镇等都是这一模式。


2)有利于资本介入

PPP模式中有明确规定了资本方的退出渠道和时间,并且SPV股东与SPV风险隔离,股东不为SPV提供担保,债权人只能以SPV之收费权作为还款保障,债权人无或只具有有限追索权。这种模式已经成为资本较为认可的一种形式。

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