曾博伟:特色小镇如何避免房地产化

  • 来源:
  • 发布时间:2017-07-07
  • 点击次数:325

在旅游特色小镇的建设中,出现了很多的误区,如房地产化严重,特色小镇成为了很多大型房地产企业的下一轮阵地,针对这一现象,采访了北京联合大学旅游学院中国旅游经济与政策研究中心主任曾博伟副教授。


BES:国外旅游特色小镇与国内旅游特色小镇有哪些方面的不同?对国内旅游特色小镇有什么经验借鉴?

曾:我觉得这样子,国外的特色小镇,基本上就是市场自发形成的一个小镇。比如像新西兰的皇后镇,它本来风景就很漂亮,然后有很多做户外运动和探险运动的人都在做,它就开始成了一个很有名的旅游小镇,政府在这个过程当中不会很特意的说要建设特色小镇。就美国来说,它不会说要建设多少个特色小镇,但是它市场的力量会比较强,然后又有很大的这种需求。市场供给方面,企业也会快速跟进,这样就逐渐形成了某类旅游小镇。


我觉得分为两种类型。一种是传统的小镇,也是很自然地,慢慢地就形成了旅游小镇,有些是依托一个风景区形成的,有些是依托一个古镇形成的,然后慢慢就形成了一种接待体系,还有就是像城市郊区的一些地方,休闲度假环境比较好,酒店慢慢地开始建起来,就会形成一个旅游小镇,这些都是自然形成的。


但是国内现在出现一种新的做法,打造出所谓的特色小镇。在打造的特色小镇中,有些可能还是无中生有式的,比方说用两三平方公里来建设一个所谓的特色小镇。这样的话,行政主导的力量会非常强,它可能不是完全自发形成的,如果它和市场以及资源这些衔接的比较好,那它也可能是成功的,但如果只是为了搞特色小店搞特色小镇,那可能就会有一些问题。


BES:对于国外的旅游特色小镇,国内有什么经验可以借鉴呢?

曾:我觉得国外的一些旅游特色小镇,它们的活动内容和旅游形式以及业态会比较丰富一些。单从旅游特色小镇本身来讲,可能会觉得国外旅游特色小镇跟我们国内的这些特色小镇没有太大的区别,国外的特色小镇是在一个相对环境比较好的地方自发形成的,在形成的过程当中,可能会和市场对应的比较好,国外其实没有旅游特色小镇这样一种概念,它们只是慢慢形成了一种聚集,慢慢地就做起来了。


而我们是先有特色小镇这样一个概念,然后围绕着这种模式去打造。打造的东西,可能会偏离市场。所以我的主张是政府不介入,政府做相应的衔接应该会比较好。


BES:在旅游特色小镇的建设中有很多地方打着全域旅游的旗号来进行圈地造镇”,这也成为房地产商的下一个战场,您认为应该如何避免房地产“?


曾:我认为是这样子的,这里面有一个矛盾,特色小镇本质上来讲,首先要有特色的产业,才能打造特色小镇,但是客观来说,打造特色产业是有难度的。现在住建部公布的127个特色小镇中有一半都是旅游类型的小城镇,这本身也没有问题。但是客观来说,有些旅游小城镇的旅游产业支撑力不足,比较理想的状态应该是,既有一些其他的产业,旅游业相比较其他产业好一些,这样的小城镇,会有持续的生命力。


就房地产业本身来讲,它应该是基于配套的设施,它的目的不是为了搞房地产,而是为了在特色小镇里面生活的人。我觉得为生产者服务的房地产,是一个正常的房地产。比如一个特色小镇要聚集一万人,为这一万人来安排一些房地产,我觉得可能是可以的,也是适当的,因为他们要居住。但是如果说生产和生活是背离的,纯粹打着特色小镇的旗号,为了卖房地产,让别人来第二居所,我觉得这样的产业和市场是畸形的,没有真正的这种支撑。


在这个过程当中,我觉得房地产本身来讲并不是一个坏事,需要平衡一些资金,需要平衡他们不按照产业形成的这种模式。让它是先有产业,然后有生产者在这里聚集,自然就会有购房需求,然后再建一些房地产来供给,这是一个符合逻辑,或者说是一个健康的发展方式。


如果一开始就是打着“全域旅游“或者”特色小镇“的旗号,为了特色小而搞特色小镇,我觉得是有问题的。包括像绿城集团的蓝城农庄等,它们做一些名义上叫”特色小镇“,其实是”房地产小镇“的小镇,这种做法也未尝不可,别人如果就是为了做旅游地产,也不能说他们不对,只是我觉得这种旅游地产类型的”特色小镇“和国家真正想发展的”特色小镇“名字虽然是一样的,但是他们两者之间的内涵会有很大的差异,所以要区分开。但是有些地产商会打”特色小镇“这个旗号,我相信国家也不会支持这种类型的”特色小镇“。

当然,可能从市场宣传的噱头上来讲是这样子的,它可以自己说叫某种小镇,主体却是做地产,这里面可能还要区分开这两种类型。


BES:那有没有什么方法可以避免这种房地产化的趋势?

曾:我刚才讲了它其实不是一个避免的关系,房地产是先有产业,后有这种地产,这种发展我觉得是顺理成章的,应该鼓励和支持。但是如果本身的目的不是为了发展一些特色产业,而是是为了做房地产业,我觉得可能就背道而驰,会有问题。


像浙江、江苏等经济发达地区,它们建起来的房地产,包括万科也有类似的这种地产,名义叫“某种小镇“,实际上跟我们真正想说的”特色小镇“,还是有差别的。其实,房地产有动力让地方愿意去做这个事情,我们也很难去规避它。但是从国家立场来讲,不要把这种房地产为主导的”特色小镇“纳入支持重点,像有些地方对这类小镇在土地方面,有些优惠的支持政策,支持以房地产作为特色的小镇,这种小镇不是我们的方向。


目前来看,浙江省做的基本上都还是以产业支撑为主导的特色小镇。如果政府在土地价格和金融方面不予支持,那么,房地产业它要发展也不会这么容易,凭空要做地产是很难。比较麻烦的是政府,可能这里面有一些其他的原因,一些政府不问青红皂白,将政策向房地产方倾斜,就会形成误导。


BES:旅游特色小镇怎样围绕和围绕产业去做?

曾:旅游特色小镇围绕“人“来讲的话,首先,我认为“人“分为游客和生产者两种,我理解你说”人“应该是指的游客。围绕游客的需求来讲的话,其实有两类,一种是有很丰富的体验内容;第二个就是能够提供一个更好的服务。现在有些政府要用标准化的方式,引导周围的这些企业去提供配套服务。另外,政府可能还会有一些相应的公共服务。游客到旅游目的地以后,如果出了问题,政府有没有相关的突发事件的市场秩序管理方式,公共信息服务建设,或者叫智慧旅游,信息资讯的获取方式等方面是否便利?实际上一个特色小镇,是由政府的公共服务和企业作为一个市场主体的服务结合在一起的,二者之间需要协调好,才能够满足市场需求,获得更好的发展。


我觉得现在一个特色小镇中比较重要的,是特色小镇自身的这种体验感。传统的古镇类的旅游小镇,它本身就像一个景区,景区和城镇合一,是观光类型的小镇。未来比较理想的一种旅游小镇,可能更大程度上是一个聚集地,或是一个基地,自己本身有一定的吸引力,依托于这样一个基地,把周边的旅游带动起来。很难说一个特色旅游小镇刚好就是这个旅游项目的两三平方公里范围内,活动半径可能是十公里,也可能是20公里,本身就成了一个基地,这个基地中会有吃和住的,甚至主要是住的。


住在这个地方,平时可以在周边去开展很多活动。比如户外的一些体育、旅游和度假等各种丰富的活动,这些活动本身就会提高这个小镇的吸引力。因为小镇空间有限,你的旅游活动如果完全在小镇里面开展会有一定的难度。


总之就是这种体验感,还有相关的一些配套设施的完备,是一个特色小镇发展中比较重要的内容。


北京联合大学旅游学院中国旅游经济与政策研究中心 曾博伟