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乡建实践

民宿盈利知多少

发布时间:2016-07-07 打印 字号:TT

在城镇化快速迈进的现代社会,乡村被重新定义并且赋予诸多新的色彩。与城镇日益狭小与拥挤的生活空间相比,记忆中的小河流水的乡村就升华成为一代人对理想生活状态最好的诠释。于是,乡村旅游大火,与其相关一系列配套产品及衍生产品也备受追捧,民宿就是其中之一。民宿作为一种旧乡愁与新乡土相结合的产物,被称之为有温度的住宿、有灵魂的生活。在多主体的共同推动下,民宿近年来呈现井喷式增长,以杭州地区为例,仅2015年上半年杭州西湖周边的民宿数量就激增了四成之多,民宿俨然成为各路群雄逐鹿旅游的重要战场。民宿,作为新旅游形势下主客双方共同聚焦的热点,是否真的具有强大的经济带动效应,在于民以惠的同时引领区域乡村旅游向品牌化、精致化、特色化的道路发展?


一、民宿经济火爆,经营两极分化

2015年民宿可谓是赚足了业内外的眼球。民宿年盈利破百万的新闻报道屡见于各大网站,与此同时一大批业界大佬也纷纷进军民宿产业,外婆家创始人吴国平在金华浦江豪掷6000万打造中国最高端民宿,一晚定价5000元,让很多五星级酒店都感叹望尘莫及;上海迪士尼也瞄准民宿市场,计划在开园之前推出100间配套民宿……民宿经营之火爆可见一斑。民宿在我国不过七八年的发展时间,却迅速在旅游住宿板块的中、低、高端市场都占有一席之地。从各大预定网站的数据来看,当下我国每间民宿的单日定价集中在百元到数千元不等的各个水平。

 

从表面来看,民宿为游客出行提供了一种高品质、多元化的住宿选择,并且以极强的盈利能力吸引着社会各界资本力量的参与。然而,深入分析就会发现,当下我国民宿产业却呈现出两个截然不同的发展极化,一方面,以莫干山为代表的早期民宿发展区,依托成熟的区域市场及强大的品牌效应,表现出强劲的发展活力,定价堪比星级酒店却异常火爆、全年无淡季;另一方面,大批新晋民宿经营者,却面临着定位失准、客源不稳的发展困境,在日益激烈的竞争之下举步维艰。

 

 

二、市场竞争加剧,盈利水平下降

作为一种产生于西方,盛行于日、台的外来产物,民宿的发展有着其特定的发展内涵及鲜明的特性。纵观当下我国民宿产业发育程度较高的江浙、云南等地,可以发现我国民宿经营模式中一些显而易见的共性:民宿的发展要依托于高品味的自然及人文资源,通常与著名景区相伴而生;民宿的经营主体以受过高等教育的外来者为主,通过签订合同的方式获得民居暂时的使用权;民宿的发展要建立在对旧民居的改造提升之上,以重塑契合市场需求的核心吸引力。在一般模式下,一栋民宿在投入运营之前就至少包含了租金、装修等投入,进入实际运营之后还会涉及到雇员工资、营销成本及日常损耗等各项开支,高额的前期投资未必能换取同等的收益。


1.投资成本高,回报周期长

近年来随着民宿的走红,多元资本和力量在短时间内的大量涌入加剧了民宿市场的竞争,装修、租金等前期投入也一路水涨船高。以杭州西湖周边为例,约5年前,杭州周边一栋民居的租金约为年10万元,近年来却飙升至30万元,装修成本也上涨至百万起。按照现有的标准,一栋10间以下客房的民宿,装修成本约在150万元以上,年租金约为30万元,一栋民宿的前期投入动辄就在200万以上。投入实际运营之后,按照民宿中端市场的行情,一个客房的定价约在300-400//日,西湖周边民宿的平均入住率在7成左右,将人员工资、日常损耗都计算在内,一栋民宿的投资回报期约在3-5年之间。而一些非热点景区周边的民宿,虽然租金相对较低,但在地理位置偏远,淡旺季分化、营销成本过高、入住率低等多方因素的共同作用下,投资回报期将更长。

  

2.特色经营至上,后续投资不断

民宿以营造精致化、特色化的住宿见长,在整体装修风格、空间营造、文化氛围打造等方面就有着比一般经济型酒店更高的要求。在实际经营中,为了紧跟市场热点,维护稳定的客源群,结合台湾及内陆成功民宿的发展经验,每五年就是民宿新一轮的整修提升期。民宿经营者必须持续不断的注资,不断优化软硬件配套,才能在激烈的竞争中保持独特的吸引力。

 

3.面临行业洗牌,经营前景未知

与民居所有者签订使用合同是我国民宿经营中的普遍模式,随着民宿的走红,这一模式隐藏的问题也更加尖锐。在我国民宿产业发展较为成熟的杭州、丽江等地,早期怀抱旅游梦进入民宿市场的经营者即将迎来民居使用合同到期的行业洗牌期。


     一方面,在市场关注度持续走高,多元主体竞相涌入民宿产业的宏观格局之下,租金上涨、竞争加剧将会成为常态,这种常态将会进一步压缩民宿的经营收益;另一方面,随着民宿经济效应的日益显现,房东单方面撕毁合约的事情将会发生的更加频繁,缺乏法律支持和市场监管的大环境决定了民宿经营者的权益无法得到保障。

     乡村和大众旅游热潮的双重叠加,推动了我国民宿产业的大发展,一大批高端精品民宿应运而生,在莫干山、杭州西湖等许多景区的周边,都可见到一晚数千元的高端民宿,它们以极强的设计风格和文化特色与景区的发展互为补充、互利共赢,也以高额的年收益吸引着无数后来者的参与。但民宿的实际定价和盈利水平在很大程度上是由其所在区域的旅游业及经济发展水平所决定的,超过市场接受程度的定价不具备在大范围内推广的普适性;此外,我国民宿产业的发展自有其特殊性,民居所有权和经营权的分离,日益高涨的房租,都决定了如何提升盈利水平成为民宿产业发展进程中绕不开的话题。

  

研究院 陈健

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