王玉熙:历史街区更新活化与社区营造——白塔寺再生计划案例分享

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  • 发布时间:2019-01-12
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北京华融金盈投资发展有限公司总经理王玉熙

 

非常高兴今天下午能够参加在咱们智珠寺组织的这一次论坛,我个人简单介绍一下,我们是西城区的一个国有开发企业,是北京华融金盈公司。我们主要运作的项目是北京白塔寺保护和更新的项目。从2013年我们开始运作这项目一直到现在还没有完成,应该说很多具体的工作还在路上。今天很高兴跟大家和文物局的宋局长也是到现场指导工作,跟大家一块分享而且也是学习的过程。我今天把白塔寺具体涉及到一些街区更新活化利用这一方面的案例跟各位老师分享一下。

首先白塔寺这项目是在西城区阜成门这位置,大体上37公顷。我们这项目在运作基本政策前提也是完全要按照现在的总规进行整体的运作。大家也都知道现在的总规要求也是非常明确,而且到各个区基层政府的层面也是很多具体执行的政策,现在也已经逐步的明确了。比如说现在像这一种老城区坚决拆尾的及现在沿街包括腾退空间的利用,现在区里面也有很多具体的要求。另外在腾退的空间做什么这一个方面也有越来越多的要求。像老的四合院应该按照什么样标准进行修缮,按照什么风貌进行修缮。另外对老城的地下空间现在也是有了一个很具体的要求,应该说很大程度上就是禁止利用。

包括一些产权制度,现在也逐步的明确比如说公房不允许转租转借现在正在严查。很多类似的具体措施应该说对老的城区来讲,政府的这一种管理或者是保护性、强制性的措施现在是越来越具体,而且是越来越明确。

另外得出这么一个基本的结论,对于老城的这一种保护和更新,他们一个最重要的基本前提是在存量这一块要进行基本的保护和利用。很多原来城市开发基于增量的发展作为前提,很多的矛盾可以通过容积率来解决,但是老城不可以,老城地区是在存量的基础上解决。所以像这工作我们现在怎么能够在老街区现有的条件进行更新和活化。而且还要能够找到它一个长效的机制是一个很重要的问题。

我们对街区现在也提出整体的复兴安排,我们提出像白塔寺这一种老的街区有将近5600户居民、有将近2万个常住人口,怎么去完成这一种街区的性能?我们提出来第一要有文化的复兴,第二要继续保持传统的风貌,第三必须跟民生改善结合起来。从这几点来讲第一,像文化复兴方面,我们是充分的要挖掘历史的文化基因,增加一些新的文化活力,包括白塔寺地区有元代、有明代还有清代的历史。整体上是一个传承关系,在此之外还有很多的历史名人,包括鲁迅的故居在这里。怎么在这一方面去充分体现它这一种历史的文化记忆。在这之外还要考虑到毕竟这里是多少代老北京传承居住下来,老北京的邻里文化、熟人文化怎么在保护更新中让它能够有一定的继承,所以在这一方面做了一些探索,下面会有具体的案例。

我们还提出一个根本的目标,第一是协同发展,第二是明确的现代生活方式,因为我们不能够想象在老城区最核心的中心城区的位置大概还有2万多北京常住的居民,他们常住方式跟我们现代生活方式是脱离。举一个很简单的例子,他们要想上卫生间还得要公共厕所去这一种生活方式,所以这一定要改善好,另外还有基本的功能还有区域发展的方向。另外人口和经营度的疏解降低密度,因为我们知道很多老城区原来一套房子经过几代人传承之后,它一下不是一个家庭结构在居住,可能变成两个家庭结构或者三个家庭结构,所以这导致很多老城区为什么人口密度比较大一个很重要的原因。

另外还有改善他的居住环境,老城区是没有千人指标概念,我们新建任何一个居住区都有千人指标但是老城区没有。所以垃圾站在哪里?它的一些公共服务设施在哪里?找不到、没有。没有就会导致一种秩序的混乱。第三刚才讲到的配套设施还有社区营造、社区的自更新这是我们提到环境的改善。

首先提到人口疏解的问题,我们是在2014年开始启动具体的人口疏解而且人口疏解跟拆迁是很不一样,我们标准是完全一致的。是在完全政府主导、居民自愿、公平公正的前提下启动的。而且经过了一段时间的腾退现在我们在区域内已经完成了将近300户居民接近1千人的腾退规模,也梳理出了一些空间,在这一种空间梳理之后,对于我们下一步去做空间的示范提供了一些基础。另外在整体的更新中除了做人工疏解之外,我们做了很重要的几件事情。就是说空间的梳理和区域街区的活化什么关系?我个人认为空间的梳理包括人口疏解具体的措施,很大程度上是梳理出空间是为了街区规划做示范。

到底以街区活化它能够做到什么程度?它还有什么样的一种方式可以去做?什么样的人会参与进来,其实很大程度需要做一些示范才可以。我们整理了很多的空间,首先是做的这一种示范性的安排,包括首先像第一步是做的院落示范。大概得腾了接近一百个不同大小的院落,这一些院落我们已经完成了三分之一的改造,三分之一改造其中有一部分我们请了一些名家设计师来做,在空间上有了很好的更新示范性。另外包括它引入新的业态我们也做了很多示范性。其实在告诉很多居民,我们的这一种老院落能有很多很多新的方式。比如说在这过程中请了一些知名的设计师来做,很多小院现在已经完全的跟以前的样子发生了很大的变化。我们有一张图可以看到。

举一个很简单例子这是清华毕业的高材生做的,这我们叫合院,其实就是一个胡同美术馆,很难想象在胡同中有一个美术馆,我们进行了一个改造,包括还有青山做的一个儿童教育空间,包括青山做的有术院子现在已经成为很好的知名民宿,这是多种利用的方式。另外我们做了街区的工作,包括公共设施、包括基础设施还有一些公共交通组织。像这一些工作很大程度上居民做不了,必须是由这一种企业的主体来有组织、系统性来统治。包括街道配套实施的完善都是在这基础上开展。具体做的内容包括现在在这区域做的阜内大街的整治和更新是在这阶段完成。从二环辅路一直到赵登禹路大概是一公里的范围,现在起到了很好的示范的效果。另外还有很重要的事情就是在我们这区域内我们有一条路在整个的受壁街,我们还率先在北京市做了一个首例,就是在公共道路下面建停车场。现在在这道路的结构之下,我们建了四个停车带,每一个停车带大概能停120辆车左右,最后我们总共在四个停车带下面停500辆机动车。这500辆机动车完全覆盖白塔寺区域的居民停车问题,能够把胡同的空间重新的还给居民。

现在这一项工作征收工作已经完成,现在已经进入了建设阶段预计2019年能通车,像这一种基础设施的完善其实很大程度上是对老旧平房区的补短板,在这一方面投入再多都是必要。像整条街的拆迁、道路的打通、基础设施引进、地下停车场的建设,大概花了11个亿的投资。但是这里面市各区两级的财政、发改都给了很大的支持。

这也是我们认为在老城区存量更新方面要找到一个新的点,怎么让这一种公共设施能够更集中的利用和使用。

第三个案例就是尺度比较小的更新保护工作,比如说在我们整个的鲁迅门前这一条街。上面这一排是没有改造之前的样子,再稍微往下这几张图是对应关系,它都是完成改善。这一种小街尺度大概宽度是在6米到9米,更多是做了沿街的我们称之为叫秩序的梳理,就是一些乱停车要重新进行梳理。第二是让它变的干净,并不是说完全要把这一些老房子给它拆了建,其实旧不可怕,老城区没有旧没有不旧,旧并不可怕而且旧也不一定难看,其实难看是更多是附着物。比如说它这一种牌匾太大,而且是在沿街的地面上,出于经营需要做了不必要的附属设施和空间,包括私搭乱建,这一种其实对传统风貌冲击比较大。对这一种小的街巷尺度的更新更多是要治乱上而不是在建新上这是所做的一个案例。

下一步2019年转过来我们现在要做一个东西栅的改造这是紧邻白塔寺的西侧,两条传统的老街,现在已经进行了整体方案的设计,今年就要进行整体的提升。包括过程中还要打造小的公共空间,把一些绿地、把一些口袋公园,把这一些小的公共服务设施建设进去。另外在这一些街区有一个特点是它沿街的商业比较多,包括上一次宋局长去我们这里调研,东栅81号院就在这一条街的沿街。像这一种沿街我们发现一个特点,老城区没有特别多交流空间。居民不爱在家里待着?为什么?家里面平均面积21平米太小不愿意在家待着,他愿意出来,但是出来像北京这一种气候,你冬天就不太能在外面待得住,夏天有的时候也未必能待得住,所以我们在两条街这一块整理过程中我们把一些小的区域生活便民设施很大程度上融合改造中。让便民设施也能够承载居民交流的作用。比如说菜站、比如说这一块还有居民服务中心,这一些都在两侧有一些排布让它承担一部分这一种功能,这一条街完成改造之后欢迎各位专家和各位朋友到现场去指导。

还有就地改善,这也是我们在白塔寺片区特别这两年努力在推的,也是跟清华建筑学院张悦老师一起来做的课题。为什么提到就地改善是一个很重要的内容。像我们这区域很大程度上这一种老城的更新作为一个企业主体来做,它的作用是有局限性,它的局限性体现在哪里?就是我们无论是做这一种院落也好还是街区也好,做院落我们只能做一部分的空间起到示范性的作用,但是大部分的院落其实我们是没有能力进入整体改造中去。第二像街区这一块是要求建管结合的,我们可以去建设它,但是管理更长期更有难度的事情,怎么让这建管结合在这一种街区的改善过程中能够长期有效机制,这一点我们企业能力也是非常明确的。

就地改善这一块大部分居民是不会搬走,目前没有政策的空间和条件。他们也有改善空间的需要怎么办?就得是就地改善。所以我们在这过程中这两年是一直在把这内容作为一个长期的最终解决旧城问题的方法在努力探索。在就地改善方面做了哪一些工作呢?我们可以看一看。首先我们是做了一个平房成套化的改造和试点。其实核心就是把卫生间、把厨房给它植入到家庭空间内,用这一种模块化解决,另外加大垂直空间的利用解决它的有效性,这是它的一个核心内容。现在这一部分已经受到很多居民的欢迎。而且现在在区域内,我们发现区域居民自己出钱按照我们的图纸进行改造,但是我们把这方案向区里汇报也希望区里面能够介入,能够最大范围解决居民就地改善的方式。

另外在机制方面我们也进行了一些探索比如说像去成立街区理事会把政府的力量、居民的力量、商户的力量能够有效的组织起来,另外在街区做了社团的组建这可能是一个很重要的软性营造的尝试。现在通过我们努力街区这边现在已经成立了各种纯居民组织的社团,现在已经有8个,2019年要达到10个。另外居民在有社团的基础之上开始要尝试自行改造,包括老院落一些胡同,2018年居民这一块组织了朝花夕的旧物改造。

后面就是我们白塔寺一直在做的一些活动,比如说设计周多少年来一直是在坚持,这是我们主体下一步也会去做的事情。包括现在做的一些会客厅尝试,另外我们现在不断的通过品牌化的建设也跟国外的机构建立了关系,像跟法国大使馆现在共建429共享院也投入使用,以后会有法国的文化月定期的活动在这召开,其实核心就是本地的文化活化也好,还是它的提升也好,它最终要走向跟外面交流不能光在一个区域内自我循环,这是缺乏一个发展和成长的机制。

还有一些居民的其他特别多的民间活动,反正这区域内作为一个小城区本土乡俗或者设外洋范的活动都会在这区域里展开,我们认为活化的魅力所在。

时间关系我就不再多说了,谢谢各位。