城市化进程中城郊旅游地产发展特点分析

一、突飞猛进的中国城市化进程

中国的城市化进程是影响世界的亮点。诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨在2000年伊始曾预言，影响21人类社会进程的两大事件，一是以美国为首的新技术革命，一是中国的城市化进程。在我国国民经济高速发展的背景下，我国的城市化以较快的速度进行着，根据麦肯锡的一项最新研究表明，2009年我国的城市化率已达到46.6%，城乡人口趋于对半。根据世界城市化的一般规律和我国初步确定的城市化目标，到2050年，我国的城市化率将达到60%～70%。显然如果以现在的城市化速度进行，这个目标不难实现。高速发展的城市化已经给我国城市的可持续发展带来了挑战，各种“浅城市化”的问题层出不穷。虽然根据今年4月社科院发布的最新研究成果“中国将在2013年左右（2011～2016年之间）结束高速城市化过程”，但并不意味着城市化进程停止，只是增长幅度会下降，但仍会以略高于1%的速度提升。

二、城市化进程中的“围城现象”明显

随着我国城市化进程的推进，城市规模的日益扩大，人口膨胀、环境污染、交通拥堵、能源紧张、房价上涨等各种“城市病”现象层出不穷。城市的生活质量和幸福指数不断下降。仅交通拥堵一项，根据零点研究咨询集团与北汽福田汽车股份有限公司共同编制的《2009福田指数——中国居民生活机动性指数研究报告》显示，北京因道路拥堵所造成的经济成本就达每月335.6元，居各大城市之首，其次是广州、上海、武汉、西安。长时间的交通拥堵，不仅会造成时间和经济成本的浪费，还容易给市民造成烦躁、易怒等负面情绪，影响身心健康、生活幸福和正常的生活秩序。长期生活在城市中，精神得不到缓解，让很多城市人产生了对城市生活的抵触情绪，激起了许多人对城市生活的逃离，逃离钢筋水泥一成不变的视觉景象，逃离充满汽油味的空气，逃离局促的城市生活空间……。但与此同时高速的城市化进程仍然助长了城市之外的人口不断地涌入城市，即使涌入的人中很多仍是“准城市人口”。这就形成了城市化进程中的“围城现象”，城外的人渴望进去，城里的人渴望出去。

三、城郊旅游地产是城市人逃离的重要选择

狭义地产即房地产，核心是房子，包括住宅、写字楼、商铺等及一些配套设施。随着地产业的发展，房地产业日益向泛地产过渡。著名策划人王志纲认为，泛地产不仅能满足住房的基本需求，还能满足人们对体育、教育、休闲等多重生理与精神需求。在泛地产理论下，地产不再局限于“房子”这个核心，而侧重于营造一种新的文化和生活方式。狭义的房地产与旅游业的融合就形成了旅游地产。宋丁（2002）曾对旅游地产的概念做了解释，“在特定的土地上开发的，与某一类旅游区域中内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目”，并将旅游地产分为四类：“旅游景点地产”、“旅游商务地产”、“旅游度假地产”和“旅游住宅地产”。

由于城郊旅游地产多位于环境优美、空气清新、生活简单的城市之外，而且距离城市在可接受的范围之内（一般位于距离城市2小时车程之内），因此成为城市人逃离城市生活，享受别样生活方式的最为便捷的选择。

四、城郊旅游地产发展的特点

城郊旅游地产是以为旅游开发为动力，实现地产与旅游的互动发展。城郊旅游地产的发展特点主要有以下方面。

1.拥有强大的需求腹地

可支配收入和闲暇时间是促进旅游行为产生的重要因素。由于城市中经济发展水平相对较高，城市居民的经济收入普遍高于乡村。早在2002年城镇居民家庭的恩格尔系数就已经达到37.7%，与1978年的57.5%相比下降了将近20个百分点，正从小康向富裕水平迈进。根据国家统计局最新的数据统计，2009年全年农村居民人均纯收入为5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%；而城镇居民人均可支配收入为17175元，实际增长9.8%。可见在人均可支配收入方面，城镇居民是农村居民的3.33倍。在恩格尔系数方面，农村居民家庭为41.0%，城镇居民家庭为36.5%。加之城市居民具有相对完善系统的休假制度，因此在休闲时间方面也有充足的保证。城市居民的工作压力大，生活节奏快，长期生活在城市之中，“逃离情绪”比农村居民更强烈。总而言之，城镇居民对城郊旅游地产的需求不仅有心理上的迫切性，更有现实上的可行性，是城郊旅游地产发展的强大腹地。

2.推动城郊旅游发展方式的转变

城郊旅游发展最普遍的形式为城郊观光和农家乐，旅游活动多是山水观光、田园观光、农家采摘，吃农家饭、干农家活、住农家院等。总体而言城郊旅游的发展仍处于较低的发展层次，不少农家乐在环境卫生、服务配套、规范管理方面仍然差强人意。随着旅游业的发展和旅游者消费心理和旅游行为的成熟，旅游者旅游不再是为旅游而旅游，已逐渐从对旅游“量”的追求转向对旅游“质”的体验。城郊旅游地产凭借以自然生态为基础，集度假、养生、娱乐、休闲等多功能于一体的特点和规范科学的管理运营模式，有助于推动城郊旅游向更高层次转变，提升城郊旅游的发展，促进城郊旅游由单纯的景点观光、旅游接待向集观光、度假、休闲娱乐于一体的综合型旅游发展转变。

3.促进城市地产业郊区化转移

传统的地产业竞争主要集中在城市，城市是地产业竞争的主要舞台，主要是开发社区住宅、写字楼、商铺购物广场等项目。随着城市中土地储备的减少和土地价格的上升，城市内部地产业开发的竞争不断激烈，有白热化的倾向。与此同时，城市居民对地产的要求却与日俱增，要求有较低的容积率，较好的绿化环境，完善的服务配套，学校、医院、运动设施一应俱全。这些都给城市内部的地产开发提出了更高的要求。地产公司在“内忧外患”的背景下也积极寻求突破口，争取更广阔的发展空间。城郊旅游地产是城市地产业发展的重要方向，依托郊区化广阔的绿地和生态环境，为城市地产业的发展提供了柳暗花明的新径，开辟了城市房地产业新的竞争领域，促进了城市地产业向郊区化转移，推动城市地产在生态旅游的框架下进行整体开发的全新模式。

4.引导城市全新生活理念

城郊旅游地产对生态环境的要求较高，景观条件较好，符合人们对人居生活方式的要求，代表了人们健康生活的趋势。并且城郊旅游地产的起点较高，高标准建设，营造环境，进行完善的设施配套，由专门的运营公司管理，科学规范，以保证在硬件、软件两个方面最大程度地满足人们对高品位生活方式的想象，提供人们享受优质生活的机会。城市中不少时尚人士在城郊旅游地产的吸引力下，已成为“5+2”生活方式的践行者，五天工作时间在城市内，两天到城郊度假生活，利用周六、周日享受城郊的清新空气与悠然自得的生活。可以预见随着人们对生活品质的要求不断增加，这种新型的生活方式会得到越来越多人的响应，引发城市生活理念转型的浪潮。