策划照亮未来——旅游地产规划模式展望

透视旅游产品新业态的产生和发展，有一个清晰的时代脉络贯穿其中，即席卷中国经济和注意力的“第四次产业革命”——休闲地产产业浪潮。在当前休闲时代、地产调控、旅游产业大发展的背景下，在政府、协会、企业、旅游者等各方作用的推动下，旅游与地产结合愈发紧密，中国开始进入旅游地产开发井喷时期，呈现出广阔开发前景和巨大的发展潜力。

纵观目前市场中常见的旅游地产产品，从开发模式上来看，主要分：旅游主题社区、旅游景点地产、旅游商业地产；从产权形式上看，主要分：景观住宅、分时度假地产、产权式酒店；从项目地不同的资源依托和旅游主题角度，主要分为：温泉依托型、高尔夫度假型、主题公园型、滨湖\海度假型、古镇\村文化旅游型等。

一、旅游地产项目规划设计中的问题

1、规划与策划脱节

由于旅游地产开发商主要是传统工业企业或房地产企业，很多开发商通常会找建筑设计、城市规划方面的专家，率先做一个所谓的“旅游地产规划或设计方案”，然而由于对旅游行业缺乏了解，往往实施性不强、缺少可操作性，最终导致项目搁浅甚至失败。
规划主要是从宏观的、产业发展高度，对资源、要素等进行重新配置，不涉及市场需求的深入研究、具体项目运营的细节和关键要素分析等；策划则是对微观的、资源整合再利用进行深入、细致的市场前期分析、背景文化分析；做出针对实际问题的科学、系统分析，及可行性方案设计。因此，策划是对规划的深入、细化、补充；规划则是策划进行的宏观框架。

2、缺乏市场认知

许多项目在规划设计时，缺乏有效的市场调研，在旅游产品推出的先后次序上往往脱离市场需求、缺乏统筹。如一期一次性推出片区内的各种娱乐、商业、休闲配套项目，而3-5年内却缺乏后续资金投入更新产品，这种投资开发模式，大大增加了运营的成本和风险。

除了位于城市繁华地的旅游商业地产外，许多位于市郊、景区/点附近的旅游地产项目，在旅游项目的策划方面，应该寻找区域内市场空白点和需求热点的交集，作为一期主打的产品，然后采取分期开发、不断更新的滚动开发模式，不断更新、丰富旅游产品形态，才能稳妥的以休闲、旅游来不断提升片区的人气和地气。考虑到项目的长久生命力，还需要对旅游核心项目进行长生命周期考虑。

3、产品雷同化

旅游地产都有一个共同的特点，即：拥有特色、稀缺的自然资源，并以此为依托开发房地产——旅游烧钱、做地气；地产收钱、做收益。
但目前国内的旅游地产项目，在主题选择上单纯依靠自然资源优势和酒店、商业街、别墅等项目，靠山吃山靠水吃水，缺乏文化内涵的包装，导致项目没有地方文化感，放之四海而皆可，从而缺乏持久的生命力而逐渐衰亡。

4、客群空心化

目前许多旅游地产都定位高端，主要目标客户群直指一小部分具有较高消费力的精英人群，认为只有他们更有经济实力、更有兴趣去追求奢华、时尚、顶尖级的品质度假地产。于是同一个区域内所有项目都集中定位为高门槛，大家争得是一个受众有限、竞争激烈的红海，却将具有巨大消费潜力的大众休闲度假消费拒之门外；导致旅游地产项目发展面临一个最大的问题——消费人群比例呈梨形空心化。因此，旅游地产项目如何根据所在区域内消费人群的数量和购买能力来确定自己的商业模式、运作模式等，是决定项目成败的关键要素之一。

二、未来旅游地产规划、策划的思路

 1、原则：先策划、主打运营策划

一个完整的旅游地产项目策划的内容，包括背景分析、目标定位、主题定位、市场定位、产品选择、路径选择、顺序选择（分期）及配套构架等。其中，最重要的是项目策划与运营分析一一对应，每个项目的适建条件、功能定位、投资规模、业态组合、建筑风格、运营管理等，要逐个、通盘、深入细致的研究，并与整个片区的主题定位相符合、与片区在城市规划中的角色和位置相符合。

这就需要旅游、商业策划机构与规划院、建筑院共同协作完成，要把运营的策划放在最首要的地位。

2、要点：定主题、突出地方文化

旅游地产与一般住宅的不同，如同旅游景区一样，即要有一个鲜明、独特、可藉以形成核心品牌的主题。主题的提炼，除了利用自然景观资源的独特性、稀缺性，更重要的是从项目地的本土风土人情、历史文化、民风民俗、非物质文化遗产等多种角度出发，寻求差异性、独特性。其中，尊重地域本土文化、理清文脉和地脉，打造一个以旅游为主导的社区、街区、景区，才能创造属于项目地所独有的品牌。

3、路径：多学科、全技术链模式
因此，未来旅游地产规划应采取多学科交叉的思路。通过熟知旅游行业发展的旅游策划，善于宏观掌控的城市规划，以及创意展现的建筑设计等多学科综合，形成一种“全技术链策划模式”，在一个团队中汇集多学科人才，保证城市规划、城市总体设计与旅游规划互不冲突、互为补充，从而推动一个在城市中准确定位的旅游地产项目成功落地。