旅游与地产的不解之缘

当旅游遇见地产，或者说当地产邂逅旅游，也许当初双方只是像“租个女友回家过年”一样仅签署了一份租约，但在这种剪不断理还乱的发展过程中，旅游与地产就像一对欢喜冤家，变得越来越密不可分了。

旅游与地产之初识

早在中国的古代，很多园林景区都会设有皇帝用于狩猎、避暑等的行宫，也许这就是旅游与地产最初期的结合，和现代的旅游地产中度假村相类似，与当前的旅游地产最大区别就是它所依靠的自然资源都是成熟的景区，住宅与景区并没有形成相互依托，相互发展的趋势。追溯到十九世纪前，地中海区域已依稀可见旅游地产的雏形，并以法国南部和意大利的那不勒斯最为典型。

l839年，英国首相布鲁安(brougham)勋爵在他的意大利之行途中发现，地中海岸的风景是那样漂亮，气候那样宜人，而且远离社会的喧嚣。卸任后，他到这里生活，在这里建起了自己的别墅，并生活到30年后去世。这期间他给许多亲友写信，描述法国南部海岸的美丽，从而引发了英国人的兴趣，纷纷在冬天来到法国南部的海湾度假。l858年，法国诗人科诺(conneau)在法国南部海岸休假时，给皇后(拿破仑三世的妻子)写信介绍地中海岸的美丽宜人。这下又激起了法国人对海岸的兴趣，于是法国国王、贵族等纷纷来到海岸度假，并以此引发了欧洲其他皇室的兴趣，地中海北岸一下成为欧洲王公贵族和富豪名儒云集的胜地。随着来海岸休假的英国人和法国人越来越多，海岸的旅游业开始兴起。到处建起了别墅和旅馆，甚至建起了供富人娱乐的赌场，从而成为欧洲最著名的休假和疗养胜地。尤其在1925年，一位美国作家一改以往欧洲人冬天来海岸休假的传统，而是夏天来海岸度假，发现夏日的海岸更美。从此以后，法国南部海岸从传统的冬季度假胜地，变成了暑期度假胜地，改变了法国南部海岸的度假文化。在十九世纪到二十世纪的法国南部，贵族度假旅游形成了数不清的城堡，这种看似偶然的旅游与地产的相遇，实际上就是今天自发而形成的旅游地产。

旅游与地产之相知

上世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）方式招揽客户，旅游房地产市场由此形成，旅游与地产开始进入了契约期（旅游与地产捆绑）。伴随着上世纪末开始旅游业的飞速发展，微利竞争时代的到来，旅游需要借助地产来拓展利润空间。同样，在住宅地产和商业地产以外地产业也需要借助旅游业来开疆辟土，这是旅游业和地产业产生“捆绑价值”的前提和契机，也使得旅游与地产这两个初识的伙伴开始了真正的相互了解与磨合。

20世纪80年代末旅游地产这一概念悄然登陆中国沿海地区。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，中国先后已有几十个旅游地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较大的市场反映，其中的华侨城模式尤为突出。华侨城在深圳先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，之后又一举打造了东部华侨城，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游起步，旅游美化环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面发展。

在早期的旅游地产中，旅游设施是为了提升项目中房产产品的附加值，旅游项目存在的真正价值是为房地产提供一个可供炒作的概念，从而促进房产产品的销售。在这种以地产开发销售为核心的模式中，折射出来的是开发商“小旅游、大地产”的开发理念。随着旅游地产的发展和相对成熟，开发机构逐渐意识到旅游地产是一项系统工程，包括环境整治、资源整合、产业重组和住宅建设，最终的目的是区域价值的提升和社会效益的最大化。所以，旅游地产的核心在于旅游项目的前期导入，旅游价值的挖掘和资源的合理配置，以及在此基础上实现龙头旅游资源的再造。只有通过对旅游项目的精心经营，才能拉动人气，提升价值，以此促进地产项目的销售。开发商只有真正认识到旅游地产的核心竞争力，才能使旅游和地产互惠互生，实现各种利益的最大化。基于这样一种“大旅游、小地产”的开发理念，需要针对资源特点采取不同的开发策略。对于资源型旅游地产，需要强调资源价值和环境主题，早期的旅游与地产同期开发模式逐渐被新的开发时序所取代——环境改造为先，之后引入旅游产品，造势成功后再引入居住类地产；对于资源缺少型旅游地产，主题的经营才是成功的唯一秘诀。主题创意不能无中生有，要基于对现有资源的整合及提炼，要考虑客源的特点及受众的消费习惯，要对原生资源进行产业化的梳理与提升，最终实现土地价值与社会效益的最大化。

旅游与地产之依恋

随着旅游形式由观光旅游、商务旅游升级到休闲旅游、度假旅游，旅游度假产品也会相应的升级换代，对旅游的充分挖掘将不再局限于旅游业本身。未来几年，旅游与交通产业、文化产业、农业产业、加工制造产业、贸易产业、花卉产业、艺术产业等相关产业的结合将越来越紧密，一些生产型的产业将逐渐成为旅游产业的一部分。这种转变一方面使旅游产品变得丰富而多元，另一方面导致了综合服务配套的升级换代。传统的低密度住宅、学校、商业只能满足最基本的要求，结合景观的度假酒店、度假公寓、老年公寓、温泉会所、马术俱乐部、生态农庄、乡村俱乐部等在综合服务配套中扮演的角色越来越重要。 

山水相伴的生活是很多人的梦想。的确，忙碌的都市生活使人们越来越远离大自然，已不记得多久没有看到繁星满天的夜空，多久没有体会到大自然的鸟语花香了。所幸我们还有假期，度假——是连接起旅游与地产之间的隐形鹊桥。　于是，旅游与地产，这两个本来完全不同的行业，一经结合，便碰撞出一片崭新的天地，而理念的渗透，更带来了全新的综合。旅游与地产的结合不仅产生了产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall等现有模式，在度假升级、消费升级、需求升级的未来，旅游与地产的融合将会打造出更多类型内容丰富的产品。