宁波东钱湖森林博览城

一、我国旅游景区房地产开发模式

综观我国旅游景区的房地产开发，依据其主题和开发目的的不同，可以分为旅游景区地产开发、旅游商务地产开发、旅游度假地产开发和旅游住宅地产开发4种基本模式。

（一）旅游景区地产开发模式

旅游景区房地产是指在旅游景区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产，包括主题公园房地产开发和景点游憩房地产开发等类型。这类房地产开发关键要处理好保护与利用的关系，充分体现旅游活动的户外教育、环境生态接触和历史文化体验的功能。在风景名胜区和文物古迹区等对旅游资源与环境保护要求较高的景区，为了保护自然与历史文化的真实性和完整性，要严格限制商业性的大规模开发，一般开发具有公益特点的旅游吸引物。必要的体验性服务设施，也要视景观效果和环境容量而定。

（二）旅游商务地产开发模式

旅游商务地产是指在旅游区或其附近开发的提供旅游服务的建筑物及商业性设施，包括住宿、餐饮、交通、会展旅游、商店、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。这类房地产的发展必须有一定的游客基础，并要做到相对集中、统一管理。其中，饭店、旅游会展设施和商业游憩区内的房地产项目往往在旅游商务地产中扮演重要的角色。在这类项目开发时，临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。

（三）旅游度假地产开发模式

旅游度假地产指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产。这类地产的开发要点是房产自身要有良好的环境、完善配套的设施和有特色的服务。主要的房地产开发类型有度假村(度假酒店、度假别墅等)、度假用第二居所、分时度假酒店等。其中，度假村(酒店)是一种为度假旅游者提供享受各种休闲娱乐的地产形式，除传统的销售和经营方式外，可采用分时销售的营销方式，即将旅游设施一定时期内的所有权出售给旅游者，使旅游者能够以较低的价格获得高档享受，同时，旅游设施经营者也通过一定的会员费回笼资金，用规模经营的方式降低成本。

与许多酒店不同，分时度假酒店主要为度假和休闲类游客服务。顾客(业主)感兴趣的通常是酒店的名气，以及吸引他们的各项服务及娱乐活动。由于平均居留时间通常超过传统酒店，齐备的服务设施、宽敞的住宿空间和娱乐空间是必需的。此外，开发商的资质和诚信，酒店经营者管理水平的高低也是衡量酒店品质的重要尺度。

（四）景观住宅地产开发模式

景观住宅地产是指与旅游区相连接的可提供出租及购买需要的各类住宅建筑。这类住宅建筑对户外活动和观赏风景的特殊要求，使其与自然景色有着极为密切的关系，一般有两种方式:一是借势(景)型开发，一是造势(景)式开发。租用和购买这类建筑考虑的主要是私密性、便利和自由，所以开发的重点就在于要有诸如花园、广场、商店等齐全的配套设施。

景观住宅地产项目在建筑处理上应尽量采用各种手法将自然景色纳入住宅环境之中。同时在规划时应该意识到，作为身处景区的建筑，其本身也应该“为景增色”；必须尊重原有文化与自然环境，杜绝“城市化”污染；其他设施也应与建筑相结合，不能流于纯粹的房产开发；另外要注意控制规模，当成片景观住宅变成住宅小区，旅游区原有景观结构被破坏，便会造成旅游区发展方向的错位和旅游价值功能的丧失，影响了旅游房地产的正常发展。

二、中国（宁波）森林博览城房地产开发模式的应用

（一）森林博览城概述

东钱湖旅游度假区以东钱湖为依托，是一个集休闲度假、会议展览、旅游观光、水上娱乐为一体，蓝天、碧水、青山、绿树相映的国家重点生态型旅游度假区。到2020年，东钱湖旅游度假区将建成为国家级生态旅游度假区和长三角著名的休闲度假基地、华东地区重要的国际会议基地、国际性的高端总部经济基地。

2008年2月，国家林业局正式复函浙江省人民政府，同意在东钱湖旅游度假区建设中国（宁波）森林博览城，由此拉开了中国（宁波）森林博览城全面准备和建设工作的序幕。2009年12月，北京大地风景旅游景观规划院正式启动《中国（宁波）森林博览城总体规划》编制工作；2010年3月，总体规划方案顺利通过专家评审。

中国（宁波）森林博览城项目，是以森林文化为主题，全方位阐释人与森林的关系，作为人类进入生态文明时代的注解。该项目的建设，使东钱湖旅游度假区的整体形象有一个更强有力的支撑，不仅使度假区的旅游体系更完善，东钱湖的“生态之湖”形象更加凸显，而且极大提升宁波城市品位，提高宁波旅游在世界的影响力。

宁波市是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心，随着2008年杭州湾跨海大桥的建成，它将进入以上海为中心的两小时交通圈。中国（宁波）森林博览城位于宁波市东钱湖旅游度假区东南部，距市区仅六公里，依托宁波市优越的交通条件，区位优势明显。森林博览城总面积达500多公顷，东至福泉山，西接东钱湖，北至环湖路，以上水村为界，南以窑岙山、毛柯山、岛球山、太阳山等山脊线为界。

（二）“旅游+地产”开发模式的引入

宁波旅游处在沪、杭、绍兴、舟山等各有特色的旅游业发达城市之中，呈现似有似无（四有四无）的旅游发展现状——有商务游客无专程游客、有旅游景点无品牌景区、有消费市场无产品依托、有旅游资源无核心吸引物。宁波一直给人的印象是商务城市而非旅游城市，商务游客居多、专程游客偏少。虽然有大大小小50多个景点，但真正能留住游客的很少，其最关键的因素在于没有核心吸引物，没有能够满足停留更长时间的旅游消费产品依托。

中国森林博览城的建设正是在这种背景下逐渐酝酿而生的。对于东钱湖度假区而言，建设意义在于它使东钱湖度假区摆脱群龙无首的尴尬局面，是实现成为旅游目的地的关键。对于宁波而言，它是支撑宁波旅游城市提升的战略性增长空间，是旅游客源地向旅游目的地转型的战略依托。

中国（宁波）森林博览城的总体定位：重现东钱湖地区历史上森林覆盖、植被茂密的自然生态景象，将森林博览城打造成为兼具观光娱乐、休闲游憩、户外教育、生态度假的多功能、全覆盖、高品质的旅游度假综合体。森林博览城是一座展现人与森林密切关系的和谐之城，它是一处满足观光、游憩诉求的风景，是一个展现森林科技与文化魅力的世界，一所开展户外环境教育的学校，一种基于旅游地产的休闲·度假生活。

中国森林博览城的规划理念是典型的中国式主题旅游区开发模式——选择一个主题，设计多种活动，以娱乐为主导，以房产为支撑。从本质上讲，其实就是一种“旅游+地产”的旅游景区房地产开发模式的应用。宁波是个商业城市，市民经济水平普遍较高，消费能力也较高，其对于生活品质的要求也会由此增长。一方面，反映到对于生活环境的要求，另一方面，反映到旅游服务质量的追求，以及从观光到休闲度假的旅游需求转变。基于旅游地产的旅游度假综合体——森林博览城，不仅为游客提供观光、休闲和娱乐的空间（景区地产），还有城市游憩商业区的布局（商务地产），旅游休闲度假居住空间的衍生（度假地产），以及外围辐射区福泉山等地价升值后的潜在宜居空间（住宅地产）。

当然，引入旅游地产的开发模式，不仅仅是对市民旅游消费需求市场的满足，同时也是为投资商或者开发商服务的。

（三）几种地产开发模式的具体应用

根据规划东钱湖森林博览城地块场地特征、交通格局、用地性质，规划地块最终形成“五林一馆一镇”的总体发展格局。五林即指玛雅人的森林、印加人的森林、黄石森林、挪威森林和北海道森林，通过对世界古老森林文明的挖掘，设置生态教育、文化展示、休闲、娱乐、度假等体现不同文化主题的项目，形成富有神秘色彩和文化特色的五种森林。一馆即指中国森林博物馆，以海底森林为蓝本，以大型现代构架结构为建筑形态，设置中国森林博物馆、主题餐厅、神殿、海底俱乐部等休憩娱乐项目。一镇即指林安小镇，通过对现有横街村的改造、修复，在镇中设置特色民居、主题酒店、休闲茶苑等旅游项目，在镇外，人工建造富有水乡特色宜居休闲旅游小镇，布置酒吧街、分时度假酒店等。

（1）旅游景区地产的应用——中国森林博物馆

中国森林博物馆是林博城内唯一一处公益性旅游吸引物，由中国森林博物馆、海底森林展示馆和水晶之城组成，为游客设计观光、休闲和娱乐等类型的旅游活动项目，充分体现户外教育、环境生态和历史文化体验等功能。

中国森林博物馆集中展示中国最具特色的植被资源，通过图片、影像、实物、高科技等手法，展现中国丰富的森林资源。海底森林展示馆集合海底世界的植物、动物和人类遗迹，打造以海底森林为主题的展示馆，体验海底世界的神秘，以及各种遗落海底的珍宝。水晶之城内设森林马戏团和4D影院等项目，设置森林马戏团，引入森里动物表演体育竞技动作，通过表演活动吸引承认和小朋友的眼光，营造森林魔幻世界；4D动感影院由立体放映系统、动感特效座椅与特效设备、计算机控制系统构成，展现丛林世界经典电影，如《阿凡达》、《狮子王》等。

（2）旅游度假地产的应用——五林

在森林博览城整个地块的五个山谷里，分别分布着五个古老森林——玛雅人的森林、印加人的森林、黄石森林、挪威森林和北海道森林，每个森林作为景区内观光景点的同时，分别设置一个度假小镇，供游客参与娱乐、休闲活动。

玛雅人森林里的帕伦克小镇，是林博城山谷里最大的、服务设施最完善的度假小镇，玛雅王宫、玛雅隧道、玛雅餐厅、丛林酒吧、螺旋塔、雨蛇神像，分布其间，仿佛置身玛雅世界，独特而刺激的度假体验；印加森林清心会所，依山就势，注重精致环境的营造，打造鸟语花香、世外仙境的休闲空间；黄石森林内因诺里斯间歇泉盆地而得名的诺里斯小镇，最具代表性的要数老信徒旅馆，搬至此处，每年定期开放住宿接待；挪威森林里，巴里斯川小镇是典型的欧洲度假小镇，远处高山积雪，近处绿草如茵，既像是英格兰的某个乡村，又像是瑞士某个湖边度假村；北海道之恋是高端的居住类综合社区，展现北海道传统的水文化以及日式的建筑与功能载体。代表项目为花田别墅，秉持“从心底感到轻松”的基调，建设日式别院，宽阔的日式庭园与空中露天温泉的完美结合，在花田之中建造精品度假花园。

（3）旅游商务地产、住宅地产、度假地产的综合应用——林安小镇

林安小镇采取外留内建的处理方式，建筑景观采用南宋建筑形式，在保护外围旧民居的基础上大体量建造综合服务功能建筑，包括居住、商业、医疗等。在林安小镇西侧，引水堆山成玉叶岛，岛上设置酒吧街、分时度假酒店等度假设施。

林安小镇将“旅游+地产”开发模式发挥到了极致：既有商务地产的开发，如商业街的改建；也有住宅地产的开发，林安小镇的前身即为横街村，是该地区唯一人口聚居地，在满足现有人口居住需求的条件下，同时依托森林博览城优越的生态环境和度假氛围，还将吸引外来人口在此定居；另外还有度假地产的开发，人工建造玉叶岛纯粹属于此开发模式，通过建造人工度假设施——酒吧、酒店等娱乐休闲设施，吸引森林博览城的部分分流游客，进而达到收益目的。

（4）景观住宅地产的应用——福泉山景区

虽然福泉山景区并不在此次规划红线范围内，但是福泉山景区，乃至整个东钱湖度假区都是森林博览城周边地块升值辐射区。从整个东钱湖旅游度假区的角度看，在林博城大项目的带动下，周边地块很可能成为将来住宅地产开发的对象。笔者认为，开发商或者投资商正是看到这种利益空间的存在，才会接受森林博览城总体规划方案。这是对景观住宅地产开发模式的间接应用。

参考文献

[1]祝晔，黄震方.旅游景区房地产开发模式研究[J].安徽农业科学，2006，34（21）：5675-5677.

[2]北京大地风景旅游景观规划院.中国（宁波）森林博览城总体规划，2010.