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发布时间：2015-07-30
点击次数：780研究中国的旅游地产，不能回避三亚，而在三亚首屈一指的就是被誉为“天下第一湾”的亚龙湾。“三亚归来不看海，除却亚龙不是湾” 盛赞了三亚和亚龙湾得天独厚的旅游资源，而三亚和亚龙湾的度假旅游也不仅仅是靠天吃饭，亚龙湾旅游地产的开发和经营模式已经成为旅游地产领域的成功典范。
（一）亚龙湾度假区概况
亚龙湾国家旅游度假区是我国唯一具有热带风情的国家级旅游度假区，位于中国最南端的热带滨海旅游城市——三亚市东南二十五公里处。度假区规划面积18.6平方公里，是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。
三亚亚龙湾开发股份有限公司自1992年以来，投入巨资开发亚龙湾国家旅游度假区，并高标准、高速度的完成了亚龙湾一期项目的开发建设。在短短的18年里，除完成各项基础设施建设外，已建成数十家国际一流水平的滨海度假酒店和两个国际标准的高尔夫球场，并建起了一个占地面积约20万平方米集海上运动、旅游观光、餐饮娱乐为一体的滨海公园和蝴蝶谷等国家4A级旅游景区。
（二）亚龙湾度假旅游地产开发历程
1992年8月17日——国务院发布《关于试办国家旅游度假区有关问题的通知》，亚龙湾成为中国首批12个国家级旅游度假区之一，次年，三亚市政府将首期6100亩地整体协议出让给亚龙湾股份有限公司。亚龙湾一期开发“沿着湖海”进行，采取“统一征地、统一规划、统一开发、统一招商、统一管理”的“五个统一”原则。
1996年1月1日，中国度假休闲游主题活动开幕式在三亚亚龙湾国家旅游度假区隆重举行，拉开了三亚开发参与国际度假市场竞争的序幕。1996年8月22日地处亚龙湾的三亚凯莱度假酒店开业迎宾，中国第一家五星级度假酒店由此诞生了。
2000年1 月1日 ，国际标准滨海地区冠军赛度假型球会——亚龙湾高尔夫球会正式对外营业。2000年12月，亚龙湾中心广场、贝壳馆、 蝴蝶谷以优异的成绩顺利通过国家旅游局4A级旅游景区评定。
2003年“非典”疫情曾让三亚旅游陷入前所未有的困境。然而就在同一年，三亚成功举办了新丝路模特总决赛、世界小姐总决赛等重要节事活动。尤其是世界小姐总决赛连续三年在三亚举办，使三亚及亚龙湾的知名度和美誉度空前提高。对推动亚龙湾开发作用显著。
2006年，三亚市政府将亚龙湾的二期开发提上议事日程。此次，三亚采取不同的开发模式——在政府主导下由公司进行基础设施建设，土地招拍挂收益企业与政府“五五分成”。
2008年，亚龙湾公司与三亚市政府签订了亚龙湾二期土地开发协定，同时与市政府完成了一期土地开发地租清算，土地欠款全部收回。历史遗留问题全部解决。公主郡旅游地产一期项目也已竣工交房，二期项目也基本完成土建工程。
2010年2月亚龙湾新控规出台，新控规的目标提出了更高的要求：亚龙湾要成为中国旅游度假区的典范，世界最好的旅游度假区之一。
(三) 亚龙湾开发模式特征
（1）企业主导开发
亚龙湾公司作为度假区成片开发的主开发商，在规划许可的范围内对度假区用地享有充分的开发自主权。这些开发行为主要包括：度假区基础设施建设、自有项目投资及项目招商工作等。
完善的基础设施建设被认为是度假区综合开发成功的首要因素。亚龙湾的成功开发也得益于开发商对于基础设施建设的大手笔投入和营造的超乎想象的优美环境。
在市场条件尚不成熟，不足以支撑一线豪华度假酒店开发时，亚龙湾公司坚决保留了最为稀缺的海滨一线土地，避免了一味迎合中小投资商的低档次开发。并凭借其雄厚的资金和专业技术优势，推行示范性项目开发战略，于1996年投资兴建中国第一座五星级海滨度假酒店——凯莱酒店，引领和示范了国内高星级度假酒店的设计理念和风格，给国内高端度假市场带来了巨大的冲击与震撼。凯莱酒店的成功产生了强烈的示范效应，引爆了湾内高星级度假酒店的开发热潮，对亚龙湾度假区开发起到了非常重要的推动作用，也奠定了亚龙湾在国内独树一帜的高端海滨度假区形象。
与国内其他度假区“英雄不问出处”、“一网打尽”式的招商模式不同，亚龙湾公司在开发商选择方面自始至终采取高门槛策略，对拟进入区内的开发商制定了非常严格的准入标准，并形成了一整套考评机制。通常，亚龙湾公司要与拟进入的开发商进行多轮谈判，对开发商的实力背景、投资理念、市场预期分析以及长远发展规划等进行全方位的了解和接触，以此作为决策的依据。只有在确定开发商有能力并与亚龙湾整体发展理念相吻合时，亚龙湾公司才会考虑与其合作。
（2）政府有限介入
国有亚龙湾公司时期，三亚市政府通过设立地方政府控股的股份公司，以地区行政管理主体和公司控股股东的双重身份全面介入度假区经营管理事宜。1995年中粮集团控股以后，三亚市政府丧失了直接介入度假区开发经营的权利，仅作为非控股股东参与公司日常管理，经营性开发介入程度大大下降。三亚市政府适时退出度假区经营性开发，回归政府行政管理角色，保持对度假区开发适度有效的监督管理，并在城市宣传和推介方面不遗余力，是亚龙湾成功开发的一个重要转折点，也是亚龙湾模式的重要特征之一。
（3）政企沟通合作
三亚市政府与亚龙湾公司良好的沟通合作，对于亚龙湾成功开发也是必不可少的。政府和企业围绕着度假区开发的总目标必须协调，规划的制定须在双方充分沟通的前提下共同讨论通过。开发进程中的政企有效沟通同样非常重要，因为真正对一个旅游度假区规划建设起着决定性影响的是当地政府，政府能够通过规划控制度假区一切的开发建设行为。亚龙湾公司和三亚市政府在亚龙湾开发理念上始终保持一致，为亚龙湾度假区一体化开发奠定了坚实的制度基础。
（四）亚龙湾的经营管理模式——以“红树林”和“瑞吉”为例
（1）红树林度假酒店——国内开发商投资与管理一体化
亚龙湾红树林度假酒店由北京今典集团投资，是国内唯一具巴厘岛热带风情的顶级度假酒店。“红树林”在投资落成后仍由今典集团自行负责酒店的经营管理。作为本土品牌，“红树林”和其他国际品牌酒店相比，在市场开发上有一定的劣势，存在一定程度的开发难度。所以在拼市场的时候，它的一个战略方针是：和品牌高端酒店拼价格，和中低端酒店拼硬件和服务。在内部管理方面，红树林度假酒店努力提高成本控制的能力，酒店规模和其他国际品牌酒店差不多，但是成本消耗是最小的。对于人力资源管理，“红树林”则采取以人为本的做法，用其所长，避其所短。
“红树林”是民族品牌，但在经营管理的理念上，既借鉴了很多国外酒店的经验，同时也积累了符合本土特点的经验。“红树林”和一些国际品牌酒店相比具备一个好处，因为管理方是中国人，中国人最了解中国人心理，无论是对团队的管理，对市场的把握，还是预知客人的需求，都有外资公司没有的优势。
（2）瑞吉度假酒店——委托世界知名品牌经营管理
随着日益增长的国内需求，国际竞争品牌的进军以及越来越多的国际入境游客，亚龙湾公司与喜达屋集团联手，在亚龙湾最后一块一线海景宝地建设亚龙湾最顶级的瑞吉度假酒店。亚龙湾瑞吉度假酒店由亚龙湾公司投资兴建，酒店将于2011年整体完工并开业。届时将由喜达屋集团管理。作为世界知名的品牌，喜达屋以高档豪华酒店著称，瑞吉是其旗下最顶级的品牌，建成后将尽显瑞吉品牌享誉全球的独特之处，为全球游客呈现无与伦比的奢华、尽善尽美的特色管家服务，让住客尽享完美的度假时光。
从开发经营至今，亚龙湾以其优越的自然资源、完备一流的旅游度假设施、温馨浪漫的度假氛围、与国际接轨的管理及服务水平，成为国内度假旅游的知名名牌，在国际度假旅游市场上也是名声鹊起，举世瞩目。
参与文献：
《亚龙湾引领中国度假游新潮流》
《酒店业内访谈》(第十三期)--专访红树林度假酒店总经理鲁德胜先生
