韩国波门湖度假区成功开发的经验分析

　　一、波门湖基本概况
　　1972年，韩国庆州被世界银行选为优先发展地区，波门湖被确立为建设成新型旅游度假区。韩国波门湖旅游度假区（以下简称度假区）地处庆州市，位于汉城东南400公里处。庆州拥有韩国最著名最具有历史意义的遗址，从公元前57年至公元935年，庆州是锡拉王国的首都，建立了许多国王墓地、佛教寺庙、著名宗教神龛和其他宗教历史遗址，许多遗迹被指定为韩国国家公园。
　　波门湖度假区是在韩国政府决心振兴庆州地区，在韩国政府和世界银行贷款的资助下进行建设的，经过多年发展，现已成为一个综合性的相对自成一体、中等密度的湖滨型度假区。度假区设有各类饭店、娱乐场所和辅助设施，为游客提供娱乐和商务活动，并成为游客远足附近历史、文化和宗教遗址的大本营。
　　波门湖度假区的兴建为庆州带来了良好的经济和社会效益，促进了庆州基础设施的建设，直接或间接的提供了就业机会，湖区环境得到了有效保护，间接的保护了庆州地区的历史、文化遗址。度假区开发之前，庆州仅有一些朝拜的国内游客，度假区开发以来，庆州已成为韩国最大的旅游胜地之一。
　　二、波门湖旅游度假区开发
 　　波门湖旅游度假区的区的成功有以下因素：
　　（一）政府前期在旅游设施上的巨大投入
　　1970年，韩国政府亲自出面向世界银行表示希望取得对韩国旅游设施发展的经济援助，在此基础上，世界银行和韩国政府达成协议，即旅游设施的重点是把波门湖建设成新型度假区。此后，度假区的规划项目主要受资助于韩国政府，韩国政府在度假区和庆州市供水、固体垃圾处理、多效用大坝建设、电力和通讯设施、度假区公路及照明设施、公共地带景点建设等方面投入了巨额资金。
　　政府直接投资建设了度假区餐饮购物娱乐中心、餐馆、会议中心、土地修整、18洞高尔夫球场和高尔夫俱乐部、网球场、饭店学校、实习饭店、国内游客休息地区等。为加强度假区与外部的交通，政府还专门修建了从首尔经过庆州到釜山的高速公路。
　　政府对度假区旅游设施特别是基础设施的大量投入使度假区交通便利、设施齐全、环境优越，这为度假区以后吸引私人投资打下了坚实的基础。
　　（二）各部门的通力协作
　　度假区的开发不像某个单一的旅游项目的开发，它是一种多角度、全方位的系统工程,甚至可说是办一个小社会。因此度假区的建设是一个纷繁复杂的系统工程，其开发和管理中涉及了国家及地方的诸多部门，波门湖度假区开发中各部门的职责如下：
　　庆州市发展办公室：执行度假区本身的具体开发计划；
　　农业发展总公司：建造达可冬水坝溢洪道和通向波门湖的水库出口等；
　　庆州市政府：度假区供排水系统、垃圾处理、度假区周边村庄的供水系统和环境卫生设备；
　　韩国电力公司：安装度假区供电系统，地下埋线，并连接五个村庄；
　　庆州市开发办公室和庆州市旅游局：旅游基础设施建设、街道建设、几条关键公路建设等；
　　通讯部：制造并安装度假区电讯设备；
　　文化部：历史文化遗迹的保护和维修；
　　庆州市旅游公司：协调以上公司的工作、吸引投资商、管理饮食购物中心和18洞高尔夫球俱乐部和球场、旅游促销和绿化等。
　　从以上论述可知，如果没有上述部门的通力协作，度假区成功开发是不可想象的。
　　（三）多元的融资渠道：低息贷款、政府投资、私人投资
　　旅游度假区的建设需要大量资金投入，从旅游基础设施的建设到规划项目的实施，动辄就是上千万美元，没有源源不断的资金来源，任何大手笔的规划项目都会胎死腹中。度假区开发之所以进展顺利，很重要的一点就是从度假区的启动到开发实施过程中有着雄厚的资金保障。
　　度假区的规划项目受资助于韩国政府，一些规划项目由庆州市开发办公室和庆州市旅游公司资助，其中不少资金是世界银行贷款。世界银行贷款为2500万元，有一半被用于水坝的建设，1280万美元被用于度假区的其他工程，韩国国家旅游总公司和政府用于度假区基础设施的资金高达9300万美元。另外度假区成功吸引了巨大的私人投资。庆州市旅游公司的盈余全部留在度假区内部用于新的项目的开发，这使得度假区走上了一条边开发边建设的良性循环道路。
　　世界银行贷款、政府大规模投资和私人资本的成功引进使度假区有着雄厚的资金保障，再加上盈余被悉数留在度假区内部使得度假区从始至终免除了资金缺乏的后顾之忧。
　　（四）诱人的投资政策
　　任何旅游度假区的开发都少不了民间资本的身影，并且民间资本在国家投资较少的情况下还要唱主角。
　　度假区的开发虽然韩国政府在基础设施和一部分服务设施上投下巨资，但大量的规划项目仍需要私人资本来完成。为此，政府采取了诸多优惠政策：免除一些地区的注册税、所得税、财产税；购买的土地可在3—5年内分期付款；政府提供低利率长期开发贷款，私人投资者从政府手中可借到建设贷款为全部建设费用的30%，借款前两年只还本息，后三年连本带息一起还清；两家由韩国国家旅游总公司建造的饭店也被转卖给私人。
　　在这种优惠政策的吸引下私人投资了饭店、综合公寓楼、36洞高尔夫球场及高尔夫俱乐部等一大批的娱乐和康体设施，有效的增加了度假区项目，丰富了游客的旅游活动。
　　（五）度假区本身及周边优越的资源优势
　　正如前文所论及，韩国庆州拥有韩国最著名的遗址，锡拉王朝古都的壮丽辉煌沉淀了庆州深厚的历史文化底蕴，吸引着众多国内外朝圣者，每年10月举行的锡拉文化节是韩国最著名的节庆之一。这些因素使庆州天然具备开发成国际一流旅游目的地的资源优势，隐藏旅游开发的巨大潜力。韩国波门湖是韩国著名的中型内陆湖之一，其优美的湖面、迤俪的两岸景色可以满足人们亲水、戏水、休闲、度假等旅游需求。度假区周边垄断性的文化资源使度假区的开发隐含着巨大的旅游市场，波门湖自身优美的自然资源为其开发成为一个休闲、度假、娱乐、商务的旅游目的地提供了物质载体，因此，波门湖旅游度假区开发的巨大成功也是在情理之中。
　　（六）度假区的开发完全融入庆州市地区开发之中
　　旅游度假区的开发不是某一个单个实体自身的开发，而必须以宽阔的视野，从地区甚至全国的高度进行审视，从而融入地区旅游发展之中。
　　度假区的开发从开始就被看作全景区开发之中的一个元素，是庆州地区整体规划的一部分，而庆州市则被认为是度假区的“服务镇”。度假区的基础设施建设也具有高度的地区综合性，公路、供水、电力、电讯等既是地区基础开发的一部分，又是国家基础设施的一部分。度假区本身的规划就包括开发庆州市供水排水系统，这种开发使庆州市和度假区同时受益。同时，度假区的开发还对周边历史、文化和宗教遗址进行了投资和保护，这样不仅保护了韩国的文化遗产，也是保护自己稳定客源的良好举措。
　　（七）度假区主题明确：娱乐性、康体性、商务性于一体
　　度假区从建设伊始就确立了其鲜明的主题：娱乐性、康体性、商务性。为此，度假区建设了大量的娱乐、康体、商务设施，这包括饮食购物娱乐中心、会议中心、庆州潮山饭店、庆州协和饭店、庆州希尔顿饭店、宽吴饭店、韩国综合公寓楼（私人公寓）、三家韩式酒店、东图拉世界游乐场、波门乡村俱乐部（十八洞高尔夫球场及俱乐部）、庆州潮山乡村俱乐部（三十六洞俱乐部成员专用高尔夫球场及俱乐部）、游客休息地庆州新带饭店、韩式酒店、希拉民俗村、东图拉世界主题公园等。
　　众多的娱乐、康体、商务设施为游客提供了丰富的娱乐、商务场所，其鲜明特色吸引了国内外众多游客。
　　（八）旅游设施的亲水性及建筑的风格化
　　人类喜欢亲水、戏水源于人类的自然本性，这是众多湖泊、海滨成为著名旅游度假区的重要原因。波门湖的旅游设施充分考虑了人类这一自然本性，许多设施都建在湖滨或可以眺望湖水的地方，使波门湖成为度假区最引人注目和活动项目最丰富的景观地带，另外波门湖还有钓鱼、划船和众多的水上娱乐活动，这些都极大满足了人们亲水、戏水的旅游需求。
　　度假区许多建筑都体现了传统的韩式建筑风格，采用了韩式庭院布局，显示了浓厚的地域特色，也是对当地文化的有效继承，这种别具一格的建筑风格对国外旅游者具有非凡的吸引力，成为度假区景观的组成部分。如36洞高尔夫球场俱乐部的建筑和饮食购物娱乐中心的建筑采用的都是韩式风格，值得一提的是这种韩式风格的造价比现代建筑更高。
　　（九）切实使度假区城镇或村镇居民受益，村镇成为削弱度假区季节性的调节器
　　波门湖度假区非常注意自身和周边村镇的和谐一致，主动承担起社区发展的责任，从而使自己最后受益。度假区没有搬迁居民，主动修建了附近五个村庄的基础设施，考虑到市区和村庄的双重利益，制定了对村庄扩展的限制，并允许村民在度假区的非技术工种内就业，直接或间接的就业机会提高了村民的经济地位。基础设施和社会环境的改进使度假区周边村民的生活环境大大改观，使他们对度假区的开发与建设表现出极大热情。
　　波门湖度假区的村镇成为了削弱度假区季节性游客变化的调节器，旅游旺季时游客可以居住家庭旅馆,缓解宾馆酒店的压力，旅游淡季时村镇居民仍有诸多传统的节庆活动，这对于保持度假区的人气、吸引游客都起到了良好作用。
　　（十）良好的环保理念、严格的贯彻实施
　　波门湖的基础设施均按国际标准建设，庆州市的污水收集和处理系统也是度假区规划的一部分，度假区还专门建立了固体垃圾收集和处理系统，包括垃圾分离、再循环，不能再循环的垃圾或火化，或弃入垃圾坑。波门湖机动船只的限制使用，使水污染和噪音污染得到了有效控制。度假区主要饭店限高为45米，饭店建筑离湖边最小必须收进各10米，户外广告牌被禁止，只允许挂标示牌和法律标牌，以避免对游客的视觉污染。
　　良好的环保理念，严格的开发和设计控制，使度假区没有环境污染，保证了度假区的长期稳定发展。

（案例整理自《环巢湖地区旅游发展概念性规划》项目）