旧城更新改造模式研究

        2．我国旧城改造模式 

       我国现阶段旧城改造存在四种开发模式即新天地模式、住宅物业开发模式、商业物业开发模式、综合物业开发模式。

        第四阶段，发展高端商务，实现价值最大化。项目地段已发展成熟，具备高端商务形成的条件，大规模开发写字楼，实现项目效益最大化。同时进一步抬升后期住宅的投资价值。

上海新东方项目地改造前

上海新东方项目地改造后

        四、居民安置方式
        1．传统安置方式
        旧城改造中，原住居民的安置方式主要有异地安置、货币安置、原地安置三种形式。异地安置是指在原拆迁房以外的地方为居民提供安置房将居民进行安置的方式。货币安置是指在拆迁住宅房屋中，拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款，由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。原地安置是指在原来被拆迁房屋所在地范围内，待新的工程建好后再迁回原地进行安置的方式。
        成都宽窄巷子历史街区改造中，大部分原住居民采用异地安置的方式进行安置，都被安置到成都市龙华北路9号的新建小区里。
        上海新天地旧城改造中，居民安置方式主要是货币安置，前期总投资14亿元人民币，其中6.7亿元人民币用于安置拆迁居民，占前期成本的47.85%；广州佛山广场改造项目采用货币安置方式安置旧城区居民。
        黄山市屯溪老街 1995 年被定为建设部试点保护的历史街区。在规划和整治中居民没有迁走，完全采用原地安置的方式。
        居民安置问题一直是社会热点话题，传统的居民安置方式采用单一方式对居民进行安置，更注重拆迁人利益的保护，往往伴随较强的社会力量的介入，造成诸多恶性事件的发生，亟需更加科学的居民安置方式的诞生。
        2. 双方协商式安置方式
        旧城改造中居民安置方式更多的是遵循“以人为本”的原则，充分尊重居民意愿，采取异地安置、货币安置、原地安置三种方式协调并用的形式对市民进行安置。更灵活、优惠，更有利于充分保障被拆迁人的合法权益，也促进了社会和谐。
        杭州小河直街历史街区改造中，改造涉及居民 285 户，对居民采用异地安置、货币安置和回迁原地安置等 3种安置方式。愿意货币安置的部分居民通过住宅评估，可以拿到一笔可观的费用购置新房；而喜欢异地安置的居民，则安排入住小河直街附近新建的高层楼房。改造完成后，大部分居民则重新回到整修后的小河直街原居。
        镇江旧城改造中居民安置情况，大的原则是：“可走可留，可修可换”。政府为原住居民提供200 套安置房，愿意迁出的市民，政府负责安顿住处或提供经济补偿。
        成都城北中铁二局四大片区改造中，在前期做了详细的民意调查，发现大多数居民愿意选择产权调换的安置方式，其中又有很大一部分希望能够原地返迁或就近安置。因此，政府提供货币补偿、原地安置、就近安置、异地安置等安置方式供被改造居民选择。
        广州市旧城改造中市国土房管局公布《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见》，对于旧城更新改造范围内的房屋，被拆迁人今后可以选择货币补偿、就近安置和异地永迁3种补偿安置方式。对于非住宅房屋拆迁主要实行货币补偿，如改造项目有条件提供非住宅房屋进行产权调换的，被拆迁人也可依条件选择异地永迁或就近安置。住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，可获得房产评估价格20%的补偿增幅。
        广州市越秀区的旧城改造属于高密度危房改造，居民安置措施因情况而异：单位自有的危房，由各单位自行负责进行维修改造，迁出住房；私有危房由政府协助解决危房住户的迁出安置；直管房危房住户可以临时迁出，产权人维修改造危房后回迁安置，或由产权人提供安置房，住户永迁安置，危房按规划建设绿化。
        五、旧城功能转变
        综合全国重点案例来看，旧城改造中以工业街区改造数量最多，工业功能往往向居住、文化创意、城市休闲游憩等功能转变；此外，存在居住功能转变为商业功能、政治功能转变为商业居住功能、保持传统商业、居住功能等改造模式。
        1.工业功能——居住区功能
        广州江南新苑项目用地原是广州市机床厂厂区，主要建筑为原机床厂厂房和办公楼，改造后功能转换为居住区，打造以“都市后小康人居模式”为标准的“大型生态园林社区”
        2.工业功能——文化创意产业聚集区
        北京798艺术区，建于20世纪50年代的生产军工产品的国营工厂，从2002年开始，一些艺术家进入几近废弃的798工厂，新鲜的艺术行为与工厂的旧有规划开始发生矛盾。之后，危机中的碰撞与成功使这个地区迅速升华，成为北京的新符号，改造成国内外具有影响力的文化创意产业集聚区。
        韩国仁川市政府通过“艺术平台”事业，作为仁川市再生事业的一环，项目的主要内容是将前期建设，的近代建筑群以及仓库建筑等改造成为现代城市艺术空间并加以利用，最终达到盘活老城区，建设创意城市的目的。实现了将仁川市从工业城市转变为文化创意城市的过程。
        3.工业功能——城市休闲游憩功能
        在《2000年英国城市改造表皮书》中对城市建设与改造制定了基本原则，其中将“可持续发展”作为其核心理念贯穿始终。其主要做法就是充分利用已开发土地。英国曾是老牌的工业发达国家，产业转型后有大块旧工业如煤矿、发电厂、船坞区等留下的废旧土地，政府利用这些地块开发新区。对旧厂房内部进行改造，赋予其新的使用功能，而建筑外形仍保持不变，给城市留下了传承发展的印记。例如：伦敦泰晤士河畔的原电厂改造成Tait艺术馆，利物浦市原码头区改造成游客休闲观光区；拉索兰市近郊的钢铁厂改造为Baltic现代艺术中心；盖茨黑德市政府通过文化引导城市再生工程，将市内的面粉厂改造成现代艺术中心。
        4.居住功能——商业功能
        上海新天地项目地原有功能为居住功能，以成片的石库门式里弄建筑旧区为主，库门式里弄建筑，是上海建筑文化的代表。项目地位于属于上海的黄金地段，中共一大会址也在其范围内。经过旧城改造，成为集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
        5.政治功能——商业居住功能
        成都市金色夏威夷旧城改造项目中，地块所处区域改造前功能是是党政机关、银行、机关事业单位的集中居住区，改造后成为商住两用区域，即下部分作为商铺，上部分作为小户型公寓。金色夏威夷力图达到“Ｓ、Ｏ、Ｈ”——商业（shopping）、商务办公（office）、居住（home）三者生态融合的目标，使居住、商业、商务、艺术和谐共生。
        6.传统商业区改造
        佛山东方广场位于佛山市禅城旧城区的核心地带，地处广佛都市圈中心，属升平传统商业圈，佛山、南海交界处，佛山地铁二号线途经项目。项目地块区域经济的发展近可以辅射整个广佛都市圈，远可以带动整个珠三角的人流、物流、资金流的快速运转。佛山东方广场改造项目定位为佛山有史以来最大、珠三角地区屈指可数的超大型商用物业，商业形态上采用了“国际观光产业街区”商业模式，即突破了传统商业以单一购物的功能局限，而是一个以旅游观光为主导，集合大型百货商城、量贩型超市、跨国饮食集团、步行街、专卖店、美食街、国际立体电影城、康体中心、专业批发市场等多功能、多业态、超大面积、超大规模的复合型商业航母。
        7.传统居住区改造
        广州市越秀区的旧城改造中，以创造城市绿色景观为原则，在危房集中地块推行拆危建绿，将原有的商业区、办公区与居住区相剥离，致力于把老社区改造成为绿色小区。
        上海中远两湾城是上海最大的 “危棚简区集中区”，由原来的危棚简屋经过拆除重建，居住功能没有改变，建设“国际化绿色环保智能型生态居住城”。