养老养生地产虽然是地产项目，但作为一种特色地产项目，其核心内容却并不是不动产和建筑，而是养老服务。养老地产向养老客户群提供的产品和服务，才是一个养老地产项目的实质和关键。
一、养老服务的基本内容
(一)生活照料服务
为老年人提供日托、购物、配餐、送餐、家政服务等一般照料，以及陪护等特殊照料的服务。
（1）助餐服务：洗、煮饭菜应干净、卫生，无焦糊；尊重老年人的饮食生活习惯；注意营养，合理配餐，每周更新食谱；助餐点应配置符合老年人的无障碍设施，助餐工具应保持清洁卫生，餐具做到每餐消毒；送餐上门应及时，有必要的保温、保鲜设备。
（2）起居服务：协助穿脱衣服和入厕方法得当，老年人无不适现象；衣物整理放置有序；定时为卧床老年人翻身，无褥疮。
（3）助浴服务：助浴前应进行安全提示，助浴过程应有家属或助老员在场；上门助浴时应根据四季气候情况和老年人居住条件，注意防寒保暖、防暑降温和浴室内通风。
（4）卫生清理服务：协助刷牙、洗脸、洗脚、按摩动作适当，老年人无不适现象，做到老人容貌整洁、衣着适度、指甲和趾甲整洁、无异味；定期清洗、更换床单和衣物，无脏污；定时打扫室内外卫生，做到清洁、干净。
（5）代办服务：代换煤气、代办各种手续、代缴各种费用等，应按照老人的要求及时办理。
(二)家政维修服务
指为老年人提供家用电器、厨具炊器和其他家庭设备的维修、清洁和更换方面的家政服务等。
（1）安装维修家具、家电：门窗、纱窗，热水器、净水器、洗衣机、电脑、灯具等安装维修，应按老年人要求进行，维（装）修后无安全隐患，能正常使用。
（2）清洗服务：清洗换气扇、油烟机、煤气灶类应做到清洗干净、卫生，符合老年人要求。
（3）疏通服务：水池、浴缸、座便器、蹲坑、地漏疏通等应按照老年人要求进行疏通，疏通后能正常使用。
（4）其他家政类服务。
(三)医疗保健服务
指为老年人提供疾病防治、康复护理、心理卫生、健康教育、建立健康档案和开设家庭病床等服务。
（1）预防保健服务：根据老年人需求制定有针对性的预防方案，预防方案应简明扼要、通俗易懂，便于老年人掌握预防老年病的基本知识并进行基础性的防治。
（2）医疗协助服务：应遵照医嘱及时提醒和监督老年人按时服药，或陪同就医；协助开展医疗辅助性工作，应能正确测量血压、体温等。
（3）康复护理服务：指导老年人正确执行医嘱，协助老年人正确使用康复、保健仪器。
（4）健康咨询服务：通过电话、网络及会议报告或老年学校等方式为老年人提供预防保健、康复护理及老年期营养、心理健康等知识教育。
（5）为每一位老年人建立健康档案。
(四)紧急救助服务
呼叫器、求助门铃、远红外感应器等安全防护器材应符合国家规定，质量完好率达100%；其功能应符合老年人的特点和需求。
(五)精神慰藉服务
（1）精神支持服务：读报，耐心倾听，能与老年人进行谈心、交流。
（2）心理疏导服务：掌握老年人心理特点和基本沟通技巧，能够观察老年人的情绪变化，并通过心理干预手段调整老年人心理状态。
（3）尊重并保护老年人隐私。
(六)法律咨询服务
指为老年人提供法律咨询、法律援助及维护老年人赡养、财产和婚姻等合法权利的服务。
(七)文化教育服务
指为老年人提供知识讲座、书法绘画和图书阅览等服务。
(八)体育健身服务
为老年人提供活动场所、体育健身设施等服务。
(九)其他
提供其他老年人需求的服务。
二、养老养生地产项目需特别打造的生活空间和配套设施
（一） 优美的景观环境和良好的田园氛围
回归自然、享受田园生活，是养老养生人群普遍的心理需求。除了项目初期勘察选址，选择宜居的山水环境外，在项目建设和日后项目运营管理中，都需要十分重视项目内外环境的营造。如可对项目基地内的泉溪、河流、湖泊、塘陂、湿地充分利用，精心打造，对岸线和水体进行生态化改造，形成优美的特色水系景观。在水系和建设用地之间，可以设计打造生态花田、乐趣农庄、园艺学校、药用种植园等多种形式的绿地景观，形成面向养老客户群的养生生态公园，并与各建筑组团中的公共庭院和私人院落，共同构成层次分明的绿化体系。此外，在机动车交通的组织安排上，可以规划让机动车交通全部在组团外部解决，而遍及各组团之间和组团内部的绿道，则作为居住者安全、安静、便利的养生路径。
（二）完善的服务配套和优越的健康医疗设施
完善的服务配套设施和条件优越的健康医疗设施，能够为老年居者安心养老提供最重要的保障。综合服务中心、商业配套设施、健康医疗设施，与居住组团保持在合理方便的步行距离之内。项目在设计开发时，通常会将几组住宅围绕项目的中心布局，项目的中心位置则规划布置各种配套服务设施和医疗健康机构，它们为老人提供24小时的专业护理服务。
服务配套设施和健康医疗设施，须结合老年人实际情况，将产品和服务的分类细化，区分自理老人、半自理老人、看护老人的需求差别。这一点对于持续护理退休社区(Continuing Care Retirement Communities)这样的混合型养老社区项目尤为重要。如社区的专业护理中心，主要为身体机能缺失但精神健康的老人提供日常照护，而记忆生活服务设施的照护目标是患有老年痴呆且生活不能自理的老人。
（三）丰富的社会交往活动选择
养老地产项目需要十分重视社区的公共活动空间及文娱体育设施的打造。丰富多彩的文化、娱乐、体育、健身、耕种、社交，甚至社区管理活动，能够激发老年人对生活的乐趣和热情，使老年人老有所乐、老有所为，让老年人的精神生活更加积极和充实。“老年人管理老年人自己的社区”，让老年人参加力所能及的一些社区管理工作，更是能够调动老年人的积极性，使老年人实现自己晚年人生的自我价值。社会交往活动及其空间的安排设计以慢节奏为理念，以老年人的步行速度为依据，安排布置社交空间和组织社交活动。
三、养老养生项目的产品服务创新
在日渐扩大的市场需求驱动和逐渐明晰的政策扶持下，养老产业企业开始不断创新养老地产项目的产品服务模式和内容。
（一）借鉴商业地产开发运营服务主导型养老地产
2013年，远洋地产正式成立了远洋养老运营管理公司，并创建全新养老品牌“椿萱茂”。远洋地产董事长李明曾表示，计划未来将养老产业和住宅、商业地产、金融业务并列，成为公司四大业务板块。李明认为，目前很多人称之为养老地产，但他更愿意称为养老产业。李明表示，远洋地产不做打着养老旗号做地产的、名不符实的养老地产项目，远洋会去认真研究养老产业及其运营模式。远洋地产的养老地产产品模式，是做半护理的养老服务机构。
地产行业龙头万科和远洋一样，也极力避开“养老地产”，声称只做“养老住宅”。据万科总裁郁亮透露，万科做养老服务是基于为客户提供全生命周期产品和服务。“当然养老服务里面会涉及到地产的形式，我们在北京、青岛、杭州都有相关的养老社区出现。但是我们更多的不是把它作为住宅业对待，而是作为服务来对待。我们会在社区里面推广我们的居家养老，给住在万科小区的长者提供更多照顾。”
（二）O2O模式开启养老养生产品服务的新路径
根据业内媒体观察，目前国内养老养生产业的创业者或经营者，已经在养老社区方面进行O2O模式的探索，这种服务创新主要针对生活自理型老人社区。
（1）打造以智能可穿戴设备为基础的智慧养老O2O服务平台。
通过可穿戴智能设备2C端连接老年人，可为居家老年人提供定位跟踪、紧急呼叫、日常生活照料服务等。
另一端连接政府组织、社区服务人员、老年人亲属、社会公共组织以及居家养老服务供应商。而智慧养老O2O服务平台整合了线下的医疗健康机构、文化娱乐机构、生活服务机构等，为社区居家老年人提供全方位的生活周边配套服务。
智慧养老O2O服务平台可以把众多老年人的需求整合起来，形成一个大众化的巨大需求市场。同时此类养老O2O服务平台可以更加高效地把成熟、优质的线下养老服务资源进行整合，形成一条完善的供应链体系。而智能可穿戴设备以LBS位置服务为基础，可以快速定位附近优质居家养老供应商，提高了服务效率、减少了服务成本、使服务更加透明化。
（2）打造以老年消费品为基础的电商O2O线上线下服务模式。
此类养老O2O服务模式更多从老年人生活消费为出发点，是基于老年人对日常用品的消费粘性，线上销售，线下到店自提的电商O2O模式。另一方面，通过前期已布局的社区门店建立起以会员制社区老年人社交服务中心，为社区周边居家老年人提供休闲娱乐、疗养健身等线下互动平台。
以老年消费品为基础的电商O2O模式的出现，将使老年快消品效果透明化、价格透明化、服务高效化。将会使得整个老年消费品市场走向正轨，使老年消费群体得到更好的消费和服务体验。
（3）以物业转型为核心的个性化地产养老O2O服务。
随着房地产最后15年的黄金时期即将逝去，以万科、保利地产、碧桂园、花样年为代表的房地产商、房产物业公司，都已围绕社区O2O开始布局，而养老O2O是其中一个重要转型部分。
房地产商不仅要建设适合老年人居住的个性化房地产项目，还必须建设具备医疗保健服务设施、养老保险等相关配套产品。社区周边的老年人设施的配置、内部养老专业设备的配置都有很高的要求。个性化地产养老O2O，运营模式中线上线下的市场定位、销售模式、服务体系都会影响到地产养老O2O的成败。而以地产为基础的养老文化产业，将会围绕老年人的各种服务业展开，房地产商、物业公司的长期收益，将会有相当一部分来源于运营养老O2O服务项目。
养老服务可以视作社区商业中的一个特殊产业，而养老O2O服务模式，将给养老产业的产品和服务开辟一条新的发展路径。不久前，唯创国际集团旗下社区养老服务O2O项目“幸福九号”获得了由浙商创投的1亿元融资。另外，中茵股份宣布已经与苏州九龙医院合资设立养老产业公司，同时强调双方将合力打造有中茵特色的“迁徙式养生休闲养老产业链”。具体言之，即建立面向老年客户群体的高端体检中心及服务平台，并开创线上咨询、线下体验的新型O2O移动互联网养老咨询模式。
近期政府提出，到2015年年末实现社区居家养老服务照料中心的100％社区全覆盖。养老O2O模式这一发展趋势，与这个目标是十分相符的。
案例：
威海香港平远国际城
一、项目概况
香港平远国际城位于威海市乳山银滩度假区，由丽城建设股份有限公司开发建设。项目占地600亩，总建筑面积550000平方米，容积率1.3，绿化率47.3%。项目住宅组团，由多层住宅、高层住宅、花园洋房和酒店公寓组成。其中户型为45~98平方米的高层养生公寓，最受市场欢迎。社区公共配套高达2万平方米，有中心景观花园、超市、中心会所、风情商业街、酒店公寓、体检中心、康复中心、膳食体验指导中心、养生康乐中心、养生老年大学。
平远国际城处于威海、青岛、烟台一小时经济圈内，拥有居住、度假、商务、养老四大功能，是一个包含花园洋房及多层住宅、酒店式公寓、商务休闲街区的大型地中海情调社区，是中国北方滨海集旅游、度假、养老于一体的浪漫国际城。
二、规划建设
1、整体规划
依托威海银滩度假区的旖旎基调，香港平远国际城以“浪漫地中海风情小镇”为规划主题，以“地中海异国风情”为基调，力求营造一种“优雅、浪漫、轻松、宁静”的生活情调。围合式布局组合，地中海异域风情建筑，致力于全面创造旅游、度假、休闲、养老社区。
2、住宅规划
香港平远国际城分为6个居住组团，集合了6个地中海浪漫风情小镇的风格建筑，分别是佛罗伦萨、圣地亚哥、圣巴巴拉、普罗旺斯、圣多里尼和圣安哥拉。在布局上避免了传统条框式布局，以多层住宅为主，辅以后排的观海高层，前排的花园洋房，以及两栋地标性的酒店式公寓建筑，形成了这一特有的地中海围合式组团布局。
3、景观规划
香港平远国际城以大海为主背景，将滔滔海水引入主景观，形成“日出印象”、“枫丹白露”、“蓝调激情”、“圣玛丽街”四大主题景观。
日出印象·中心会所：中心会所位于香港平远国际城的面海主入口，由两座西班牙风格建筑组成，城堡下面五个拱门形成小区的大门。
枫丹白露·中心景观：香港平远国际城把中心景观设计视为小区的灵魂精髓。不仅巧妙地将各种地中海特色景观融入社区，矮坐墙、喷泉、钟塔、雕塑、水上汀步、绿荫小道、幽谷石径……中心景观以欧派艺术巨著为主题，各个景观相得益彰，自然点缀在小区的各个角落，使人站在小区的任何一个地方，都是风景的观赏原点。
蓝调激情·中心海景：蔚蓝的大海与和煦的阳光是香港平远国际城生命的灵魂，全海景贯彻于整个规划的全过程，无论是全海景花园洋房、全海景酒店公寓，还是全海景高层住宅、海景会所，都是100%的海景户型。无论在园区的每一处，都能体验海的魄力和蓝色激情。
圣马丽街·中心商务：圣玛丽风情街和圣玛丽酒店公寓是香港平远国际城的商务休闲中心，360度全海景酒店公寓及2万平米风情商业街。
4、园林设计
度假区栽有雪松、大叶女贞、鹅掌楸、樱花、银杏、丛生紫荆、珍珠梅等近百种花卉树木，四季花开长青。
三、养老社区
1.高层养老公寓：香港平远国际城以健康养生为主题，精心打造五大养老设施，成为北中国功能全面的养老社区。养老住宅共计11栋，一楼五米挑高，入户大堂百余平米，品牌装修，一二层打造10000平方米的健康养生配套。
（1）体检中心，为业主保留健康体检档案15年，为您提供健康指导。
（2）康复中心，量身定制的运动、锻炼指导。
（3）膳食体验指导中心，为您提供合理、健康的饮食指导。
（4）养生康乐中心，为您提供舞厅等文化娱乐设施。
（5）养生老年大学，为我们的业主提供琴、棋、书、画、唱等专业指导学习，让大家在这里真正做到老有所为，老有所乐。楼内公用部分全部考虑老年人生活特点，适度加宽走廊，增设无障碍扶手等设施。
2.国际化配套：豪华级小区配套，超市、西餐厅、中餐厅、健身房、兵兵球室、桌球棋盘室、阅览室、影音室等娱乐健身设施，满足人们对生活娱乐的需求。针对老年人养老，香港平远国际城还布置了智能化设施，保障老年人的安全性和便捷性。
（1）全封闭物业管理，公共区域配有24小时红外线摄像监控系统。
（2）中心广场背景音乐系统。
（3）每户设与监控中心紧急呼叫系统。
（4）停车场卡式管理系统。
（5）小区综合布线。
（6）小区网络宽带系统。
3.特色服务：家政服务中心提供家庭保洁、洗衣，物业托管，定期通风服务，也提供青岛-烟台-威海交通接送，订票服务以及自驾车服务。
4.经验借鉴
（1）香港平远国际城以“海”为基调，以地中海浪漫风情建筑群和主题景观为特色主打，配以顶级养老设施和休闲会所，打造旅游、度假、养老、休闲天堂。
（2）威海乳山的优质海景资源、环境资源和母爱文化积淀，吸引了大量休闲度假客户群体，也吸引许多养老客户群体。未来将有可能形成品牌效应，拥有升值溢价空间。
（3）集中建造适老化养老设施配套，打造多样化养老产品和服务，它们与乳山母爱文化、度假区养老环境融合呼应，体现养老养生概念。
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发布时间：2015-07-31
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