吴必虎:如何评价一个县域旅游资源的投资价值?

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  • 发布时间:2016-05-05
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2016年4月24日,由中共临安市委、临安市人民政府主办,大地风景国际咨询集团承办,北京产权交易所特别支持的临安生态养生旅游专场推介会在北京大学隆重举行。北京大学旅游研究与规划中心主任吴必虎教授应邀出席了本次推介会,并就临安旅游资源投资价值做了精彩分享。以下为演讲全文:


尊敬的各位来宾,很荣幸有这个机会跟大家关于临安的话题做一些沟通。关于临安的旅游,观光旅游向休闲度假旅游、养生旅游转型,特别是基于生态旅游资源进行养生旅游的价值,从专业的角度我们做了一些研究。


临安作为县级市,它的旅游资源、投资价值、对投资商的吸引力,我想这样一个分析更多的意义在于,在中国目前旅游产业转型,特别像临安这种旅游业优先发展的情况下,实际上探索一条旅游导向型城镇化的道路,政府替老百姓管的旅游资源转变为商业价值进行评估。这本身既有学术意义,也有理论意义,也有利用价值,所以从这个角度我跟大家做一个分享。

我想分几个角度跟大家讲一下临安本身的情况。从观光旅游向度假旅游、养生旅游转变,它的投资现状、投资环境,到底投资多少钱?赚多少钱?作为一个案例跟大家分享一下。


首先跟大家分享一下临安的旅游资源本身它的投资价值。今天在座很多对旅游投资有兴趣的一些单位和企业以及媒体,实际上大家注意到随着整个中国产业机构的调整,特别是制造业、重化工业、能源存在大量过剩的情况,虽然一直讲要去产能,实际当中这些大的产能企业基本上还都是国营企业,而国营企业要调整难度非常大,而长三角地区在这一块走在社会的前列,可以比较快的顺应的市场规划。从临安来讲,生态资源在整个长三角历史文化和生态资源都具有非常优越的价值。中国最有名的自然保护区之一天目山就在这个里面,作为自然保护区,特别长三角经济特别发达的地区能够保留一片净土是特别不容易的。



图1:临安市旅游资源级别分析图


图2:临安市旅游资源品质分析图


我们工作小组做了一个资源评估,但是我说一下,这个评估是基于国家标准旅游资源调查评估的基础上,而这个标准是基于观光旅游时代的,中国科学院地理研究所提出来,国家旅游局和中国旅游标准化委员会批准的。现在来看,从休闲度假的角度这个标准还不够细致,不能突出养生和度假这一块的产品,但是未来不久,国家旅游局肯定会推出养生度假产品的评价标准。由于现在还没有这个标准,根据这个分析,临安的资源仍然具有很大的竞争力。从现有的旅游资源基础上谈旅游的人数,旅游的增长率,旅游的接单量,它的增长都是比较快的。在整个杭州市下面十几个区县当中,临安属于中上这样的水平。

图3:杭州市各地区旅游资源在全市所占比率对比分析图


刚才说了由于过去旅游产品集中在观光产品上,但是临安的长处不在观光,而是在休闲度假、生态资源这一块,在这个发展转折时期,我们会发现资源储量丰富、高品质景区景点量很少。生态资源突出,区位好市场大,这两个优势结合,是我们今天要谈的价值。靠近长三角消费市场的需求,以及临安具有生态空气的质量、水的质量和森林覆盖率这样三个条件,根据这种情况生态资源和养生资源加上市场需求两个结合,我们来看它的投资价值。目前临安的旅游投资应该说有良好的结构性的支持,在整个一二三产业当中,第三产业的比重在增加。虽然它不是一个超过50%的情况,长三角地区工业过于发达,全国2015年GDP的结构,全国平均水平已经占到50.5%了,临安从2010年32%左右,到2015年39.26%,大家可以看到它不断增长的趋势。我们市委市政府提出来旅游优先战略,一切围绕旅游发展推进城镇化产业化的道路,近十年旅游业的增长,大家看出来不管是总收入、人数还是旅游量都在不停增长,这是我们投资旅游的方向。从第三产业占GDP的比重来看,大家看出来是不停的增加,这符合长三角大的改革的趋势。



图4:2010~2015年杭州市各地区旅游接待量占有率分析图



图5:2010~2015年杭州市各地区旅游总收入占有率分析图



图6:近六年临安市第三产业增加值与GDP对比分析图


这样一个产业结构调整对于投资商来说意味着什么呢?意味着本身区域产业结构大方向是第三产业化,第三产业成为当地城镇化的主要道路。从投资本身来看十二五的投资总量比较大,但是跟原来预期有所差距,但是十三五,接下来五年建设里面有巨大变化,不管大家来与不来,风景就在那里。所以临安生态旅游资源不管你投资商来不来,它的资源价值就在那里,不管你投不投,市场需求就在那里,这是我从西藏下来的一个感触。临安的投资环境到底怎么样,这个我不想讲了,在座都是专家。我只想从已经进入临安的大企业来看,已经开始投资和关注临安的市场。临安在千岛湖——黄山这条旅游线上,临安所在的位置周边全是有钱人,而且这批有钱人又比较强调文化,不是说光有钱没有文化。政府招商的政策,从土地扶持、激励、勤政服务都有很好支持。


最后我想从技术角度说一下,这个地方投资回报潜力怎么样?资源值多少钱?应该说一个地方旅游资源值多少钱,一直是经济学没有解决好的问题,存在很多争论,投资一个城市的价值,我们也一直在做研究,我们旅游投资管理公司一直在做中国城市旅游投资报告,大地风景已经做了好几年的研究,应该说对资源的评估做了一些理论探索,也和一些城市做了一些合作。


我们对临安投资价值、投资算法也做了一些研究,比如说通过成本法、效益法,市场法等等。通过各种办法评估以后,我们发现临安自然价值在两千亿左右,一种办法是2038亿,另外一个是1888亿,所以不管用哪个算法,都是在两千亿价值左右的一个价值评估。我们可以看到平均一下旅游投资的价值在2109亿左右,大致两千亿的价值。在这样一个价值下面,从项目拆分、项目投资以及每个项目回报情况的角度,做了简单的计算评估。这里包括几种情况,一种情况是旅游综合体,这些项目集中在一个大区域里面,主要是清凉峰省级旅游度假区、太湖源国家公园这样两块。除了这两块,另外还有些分散型的项目。另外还有二次投资,就是已经开发过,现在需要产品更新。


第四种情况是旅游乡镇,大家知道在观光时代,只是到一个个的景区里面游览。临安的特点不是到景区里面,而是景区外面就很好,有的早期开发的景区还没有外面好,那这个叫什么呢,它叫做无景区旅游目的地。作为自驾游,休闲旅游的时代,不需要把精力集中在景区,在整个市域县域都是比较吸引人的地方,这才是达到真正休闲旅游度假的条件,所以很多旅游小镇,作为一个到处都可以休闲养生的地方,包括乡村度假、乡宿,农村土地政策正在发生变化,农民的宅基地可以进入市场,可以租赁、可以入股,过去土地管理法,中国的土地承包法,都规定了农民的土地只能耕种,村子内部进行转移,其他的都不合法,对于我们临安大城市周边的乡村宅基地的进一步开发利用,是投资乡宿的机会。这种类型的项目就会更多。

总得来说我用一句话总结就是,在中国整个国家进入产业结构调整,东部地区进入后工业化,人们已经把休闲度假作为生活方式组成部分的时候,需要大量的休闲度假这样的产品,而这种产品,从我们国家旅游产品供给侧改革的角度看,观光产品过剩,休闲度假养生产品大量不足,临安附近拥有大量的中产阶级,因此投资商应该考虑,在需求量非常大的长三角地区,在自然保护区和生态景色很美好的临安,是值得投资的。谢谢大家。


(整理于4月24日临安生态养生旅游专场推介会)

作者 :吴必虎