关于旅游规划与开发的七个“三”

     做旅游规划与开发，必须注重七个三，这是我从事这个行业及区域开发工作多年来得出的结论。

　　1、要注重“三张地图”：土地利用规划图、城镇规划图、行政图
　　其中土地利用规划图是做开发项目土地资源梳理、项目投资测算和财务杠杆分析最重要的依据，里面的建设用地及有条件建设用地是珍贵的用地资源，基本农田是项目建设的限制条件，而其他性质用地则有一定的弹性。城镇规划图为项目的发展指明了方向，便于项目地规划的衔接，但是有一点应该注意，城镇规划指明了方向，但是也不能被其限制死，在一定条件下可以突破，从而促进城镇规划的调整。行政图规定了项目用地权属问题、边界问题，这一点如果不清楚后期就会遇到很多纠葛。

　　2、要考虑“三大诉求”：政府的诉求、当地百姓的诉求、开发商的诉求

　　其中政府担当的角色是政策提供、土地供给、一级开发支持、招商运营支持，其基本诉求是旅游开发升级、关联产业发展、区域形象建立、区域就业带动。当地百姓担当的角色是被征用土地或被流转土地所有权人，也是未来区域运营潜在的本地人力资源，当地百姓的基本诉求有土地公平的补偿、拆迁合理的安置、就业解决、收入提高、生活环境改善等。开发商担当的角色是区域开发及运营或项目开发与运用的实操方，是资源整合者，他们的基本诉求是项目有操作的可行性，即能够顺利滚动、合理盈利。了解这三大诉求是项目进行规划设计及制定开发战略的前提。
　　好的旅游规划要努力使上述各利益主体之间相互冲突的利益达成一致，要体现各利益主体的责任、重要性和影响力。
　　3、要落实“三大支撑”：项目规划要提得高、撑得住、落得下
　　提得高是指要有较高的定位体系、目标体系、政策掌握和诉求理解。撑得住是指项目针对提得高具有相应的资源支撑、市场支撑、项目支撑、产品支撑，不能盲目地拔高定位和目标。落得下是指针对项目规划具有实际的落地方法及开发策略，即规划方案必须是具有完全的可操作性，可接受的成本，模拟出最接近优化的边际成本下的旅游产品设计方案。
　　4、要实现“三大匹配”：与其他产业的匹配、与公共投资的匹配、与交通系统的匹配
　　与其他产业的匹配是指和农业、林业、渔业与港口、采矿及工业等相关产业的匹配，这些产业有的是很好的旅游资源，有的提供了很好的潜在市场人群，有的在运作过程中和旅游业会产生正面影响或者负面影响，旅游项目与这些产业部门之间可能会产生冲突。这些都是必须要事先考虑到的。
　　与公共投资的匹配是指旅游开发必须和公共投资匹配，这不仅涉及到项目的资金来源及政策性资金的使用，还涉及到与政府投资项目的对接。因为旅游业开发的投资不仅仅局限于修建旅游设施，基础设施的修建、资源保护以及旅游产品所依赖的服务也需要一定的资金投入，在很多情况下需要公共部门的参与及公共资金的投入。与交通系统的匹配是指与国家和地区的交通现状、规划、交通政策及优先事项相呼应相匹配。

　　5、要做好“三个平衡”：空间功能平衡、时间进度平衡、现金流平衡

　　落实到空间轴是对项目系统的规划建议，是指一个旅游项目中接待设施、餐饮与购物设施、辅助设施、基础设施、游憩设施、文化设施、运动设施等要在空间布局及数量上做到平衡。落实到时间轴是对项目系统的开发策略建议，重点指开发时序及开发分期，其考虑重点要素是重要目标的实现、现金流情况、大格局的形成等因素。如某公司的经验策略是一期必须实现“五个一工程”，即要实现“一个景观节点、一条景观大道、一条环线、一个城镇核心区、一个产业园区”，其系统性就比较强。落实到现金流轴是系统的财务规划建议，根据开发策略以及自有资金的状况充分利用财务杠杆落实财务规划，防止在开发过程中出现财务风险，并节约财务成本。
　　6、要形成“三大格局”：基础设施格局要大气，村镇格局要聚焦，产业格局要聚集

　　基础设施包括连接性基础设施和配置性基础设施，连接性基础设施是指旅游区边界以外起点的道路、通讯网络、水电等基础设施，在规划前这些必须搞清楚，以便形成合理对接。配置性基础设施为根据旅游区开发运营需要在区内建设的基础设施。这些可以分期实施，但是连接部位所需的空间要一次性留足，以适应未来的发展，满足负荷的需要。村镇格局要聚焦，一是便于基础设施的配套打造，节约成本，二是容易出形象，三是出于生活生产的方便。产业格局要聚集便于产业配套设施打造以及产业链的形成，也便于相关生产成本及交易成本的降低。

　　7、要重视“三大要素”:资源、交通、配套
　　三大要素是对一个项目进行判断的条件。资源一是指项目固有的资源，包括自然景观、文化景观以及气候条件、生态条件、用地情况、产业资源等等，二是指一定条件下可打造的潜力，三是指周边所拥有的市场资源等。交通情况是指可达性，包括公路、水路、铁路、航空等。配套是指当地的旅游设施配套，这关系到未来项目的投资额度和可挖掘的潜力。

作者：张洪治